'Of u een omgevingsvergunning nodig heeft?' vraagt de aannemer.
'Nee, dat lijkt me niet.'
'En daar gaan we ook niet over. Dat is uw eigen verantwoordelijkheid als opdrachtgever.'
Heeft de aannemer gelijk of moet hij waarschuwen voor een omgevingsvergunning?
Opeens stond de deurwaarder aan de deur.
Of je de dagvaarding in ontvangst wil nemen.
De opdrachtgever, waarvan je zeker vier jaar niets meer hebt gehoord, heeft je gedagvaard.
Heeft hij dan nog steeds een aanspraak op je? En hoe lang dan?
Met het aansprakelijkheidsverweer: de vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen voorkom je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering. Nu en onder de Wkb.
Op 14 oktober jl. heeft minister De Jonge de inwerkingtreding van de Omgevingswet - de daaraan gekoppelde Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) uitgesteld tot 1 juli 2023.
Van uitstel komt waarschijnlijk geen afstel. Beide wetten zijn jaren geleden aangenomen. Het gaat alleen nog om de datum van inwerkingtreding van beide wetten.
Wacht dus niet tot het laatste moment met de voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Wkb. Ga daarbij niet alleen uit van het publieke stelsel van de Wkb en de komst van de kwaliteitsborger, maar ook van het private stelsel met de wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek.
Houd als aannemer, opdrachtgever, (onder)aannemer, ontwikkelaar, leverancier en adviseur nu alvast rekening met de contractuele gevolgen van de Wkb. Bijvoorbeeld bij het opstellen van algemene voorwaarden, offertes en overeenkomsten.
Het heeft zin om je voor te bereiden op de Wkb, behalve in rechtszaken. De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) en de overheidsrechter hebben tot nu toe verschillende beroepen op de Wkb afgewezen, omdat die wet nog geen geldend recht is. Vanaf 1 juli 2023 is dat anders. Ook daarop kun je je alvast voorbereiden. Bijvoorbeeld door na te gaan of je opleverproces Wkb-proof is om aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering te voorkomen
Bron uitspraken:
⚖️ RvA 2 juni 2022, nr. 37.186
⚖️ Rb Noord-Holland 12 januari 2022
⚖️ RvA 31 mei 2021, nr. 36.860
⚖️ Hof Arnhem – Leeuwarden 3 juli 2018
‘Het is voor je eigen bestwil’, zei de aannemer.
‘Als ik de vloer niet nog een keer kan openbreken, kan ik de lekkage niet verhelpen’.
Dat was de druppel.
Hij had de aannemer vaak genoeg geappt en gemaild dat hij dit niet accepteerde.
Hij schakelde een advocaat in die er geen gras over liet groeien.
Toch oordeelde de rechter dat de aannemer niet aansprakelijk was voor het gebrekkige werk. De opdrachtgever had te laat geklaagd.
Hoe dat kon lees je in dit blog.
‘Als een aannemer iets niet foutloos kan maken, moet hij het niet aannemen. Behalve handjes moet de aannemer ook hersentjes leveren’, aldus Albert de Vries (PvdA) tijdens de parlementaire behandeling van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).
Gelukkig zit ons aansprakelijkheidssysteem genuanceerd in elkaar. In een vorig blog schreef ik hoe je als aannemer aansprakelijkheid kunt voorkomen met het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek.
Staat vast dat het werk gebreken bevat, maar vallen die de aannemer niet te verwijten? Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is niet toerekenbaar.
Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid. Nu en onder de Wkb.
In een vorig blog schreef ik hoe je met het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen gebrek, aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering kunt voorkomen.
Is het bij de oplevering van het bouwwerk ontdekte gebrek wel een gebrek, maar geen verborgen gebrek omdat je opdrachtgever dat gebrek bij de oplevering had kunnen of moeten ontdekken?
Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek. Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid. Nu en onder de Wkb.
Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering en ben je het daarmee niet eens? Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid. Nu en onder de Wkb.
De kwaliteitsborger wordt de spil in de aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Zijn verklaring is noodzakelijk voor het in gebruik mogen nemen van het bouwwerk dat hij heeft getoetst. Kwaliteitsborgers zijn óók opdrachtnemers. Zij kunnen ook te maken krijgen met betalingsproblemen, meerwerk en aansprakelijkheid bij fouten. Met heldere afspraken kun je die problemen voorkomen. Hoe maak je heldere afspraken over kwaliteitsborging?
Veel aannemers verkeren in de veronderstelling dat ze “op grond van onze Nederlandse wet” 20 jaar garantie moeten geven op het opgeleverde werk. Ook onder de aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Daarmee bedoelen ze dat ze gebreken gedurende 20 jaar na de oplevering automatisch moeten herstellen. Dat is een misvatting. In dit blog leg ik uit waarom je als aannemer niet automatisch 20 jaar garantie geeft. Ook niet onder de Wkb.
'Die onderaannemer kan mij niks maken. Ik heb me goed ingedekt met algemene voorwaarden en mijn aansprakelijkheid beperkt. Kijk maar:
Op deze offerteaanbieding van Bouwbedrijf X. zijn de volgende bepalingen van toepassing:
- Deze offerteaanbieding incl. de eventueel gekozen opties;
- De UAV 2012;
- Onze algemene voorwaarden. Hierbij verklaart u deze gelezen te hebben en bekend te zijn met de inhoud hiervan.’
Ben je inderdaad beter beschermd als je meerdere sets algemene voorwaarden van toepassing verklaart of geeft dat alleen een gevoel van schijnveiligheid?