Aansprakelijkheidsverweer: te laat klagen voorkomt aansprakelijkheid voor oplevergebreken

‘Het is voor je eigen bestwil’, zei de aannemer.

‘Als ik de vloer niet nog een keer kan openbreken, kan ik de lekkage niet verhelpen’.

Dat was de druppel.

Hij had de aannemer vaak genoeg geappt en gemaild dat hij dit niet accepteerde.

Hij schakelde een advocaat in die er geen gras over liet groeien.

Toch oordeelde de rechter dat de aannemer niet aansprakelijk was voor het gebrekkige werk. De opdrachtgever had te laat geklaagd.

Hoe dat kon lees je in dit blog.

Waarom een opdrachtgever op tijd moet klagen

In vorige blogs schreef ik hoe je als aannemer met verschillende inhoudelijke aansprakelijkheidsverweren aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering kunt voorkomen.

Een potentieel dodelijk verweer vooraf, is het verweer dat je opdrachtgever niet op tijd heeft geklaagd over de gebreken na oplevering.

Uit de wettelijke klachtplicht volgt dat een opdrachtgever geen beroep meer kan doen op een oplevergebrek als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, bij de aannemer over dat gebrek heeft geklaagd.

Klagen is alles of niets

Slaagt het verweer en klaagt een opdrachtgever te laat, dan verliest hij zijn rechten. Hij kan de aannemer niet meer aanspreken voor die gebreken. Klagen is alles of niets al heeft de Hoge Raad de klachtplicht vanaf 2013 in diverse arresten van zijn explosieve lading ontdaan. Zie: Asser / Van den Berg & Van Gulijk -VI 2022 / 123.

De achterliggende redenen voor de onverbiddelijke klachtplicht is dat de aannemer erop moet kunnen vertrouwen dat zijn opdrachtgever het werk na oplevering zo snel als mogelijk onderzoekt op gebreken. Ook beschermt de klachtplicht de aannemer tegen te late klachten waartegen hij zich soms moeilijk kan verweren.

Of en wanneer een opdrachtgever te laat klaagt

verschilt per geval en is afhankelijk van verschillende factoren zoals:

• de aard van het gebrek: om wat voor gebrek gaat het?
• de waarneembaarheid van het gebrek: hoe makkelijk of moeilijk is het gebrek te zien?
• hoe ingewikkeld is het onderzoek naar het gebrek?
• hoe deskundig is de opdrachtgever?
• het eventuele nadeel dat je als aannemer lijdt door de tijd die je opdrachtgever neemt voordat hij bij je klaagt.

De opdrachtgever heeft een onderzoeksplicht en een meldplicht. Hij moet de gebreken voortvarend (laten) onderzoeken en de aannemer zo snel mogelijk informeren over het gebrek. Is je opdrachtgever een bouwkundige leek en kan hij het gebrek niet zelf onderzoeken, dan mag hij eerst een deskundige inschakelen voordat hij de aannemer informeert over het gebrek. Duurt het onderzoek erg lang, dan moet hij de aannemer meteen op de hoogte stellen van het lopende onderzoek naar het gebrek.

Een in de rechtspraak belangrijk gezichtspunt voor het antwoord op de vraag of een opdrachtgever te laat klaagt, is of de aannemer nadeel lijdt door de tijd die zijn opdrachtgever neemt voordat hij bij de aannemer klaagt. Bijvoorbeeld als hij het gebrek door het lange tijdsverloop tussen de ontdekking en de klacht alleen met meer moeite en tegen hogere kosten kan herstellen.

Voorbeeld te late klacht: aannemer niet aansprakelijk

Een aanbouw verzakt doordat de funderingsconstructie gebrekkig is . De opdrachtgevers zijn oudere dames en leken in bouwkundig opzicht. In februari 2005 klagen de dames bij de aannemer dat de deuren in de aanbouw klemmen. Hij schaaft de deuren af. In de herfst van 2007 klemmen dezelfde deuren zo erg dat de dames de deuren alleen met een koevoet openkrijgen. Ze klagen hierover in juli 2008 bij hun aannemer, nadat een andere aannemer ze vertelt dat de funderingsconstructie de oorzaak is van de klemmende deuren.

Het Hof Amsterdam oordeelt dat de dames te laat hebben geklaagd. Ze hadden moeten klagen op het moment dat ze deuren alleen nog met een koevoet konden openen. Ook voor hen als bouwkundige leken was op dat moment duidelijk dat sprake was van een gebrek. Bij zijn oordeel betrok het Hof ook dat de aannemer was benadeeld door de te late melding van het gebrek. De herstelkosten waren hoger omdat de fundering steeds verder verzakte en het aannemingsbedrijf was inmiddels ontbonden.

Voorbeeld op tijd geklaagd: aannemer wel aansprakelijk

In 2005 laat een woonstichting acht woonwagens bouwen. De woonwagens die zijn verkocht en verhuurd krijgen last van vochtproblemen, schimmels en scheuren vlak nadat de bewoners ze in gebruik hebben genomen. Een aantal huurders klaagt bij de woonstichting. Die laat de oorzaak van de vochtproblemen gedurende een periode van tien jaar tussen 2005 en 2015 onderzoeken. Pas in 2015 blijkt dat een constructief gebrek de oorzaak is van de gebreken. De eigenaren klagen in 2016 op basis van dit onderzoek bij de aannemer. Die verweert zich door te zeggen dat de eigenaren te laat hebben geklaagd.

De rechtbank Den Haag geeft de eigenaren gelijk. Ze hebben op tijd geklaagd. Uit de onderzoeken van de verhuurde woonwagens blijkt niet dat een constructief gebrek de oorzaak is van de vochtoverlast in de woonwagens. De eigenaren zijn op basis van die onderzoeken niet verplicht om meer onderzoek naar de oorzaak van de vochtproblemen te doen. Toen ze in 2016 eenmaal wisten dat een constructief gebrek de oorzaak was, hebben ze dat op tijd - binnen drie maanden nadat ze bekend waren geworden met de resultaten van het onderzoek - bij de aannemer gemeld.De aannemer is aansprakelijk voor de schade. Hij is tijdens de bouw van de woonwagens afgeweken van de technische omschrijving en van de regels in het Bouwbesluit 2003.

Klachtplicht onder de Wkb

Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), ben je aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem jou toerekenbaar zijn. De  aangescherpte aansprakelijkheidsregeling onder de Wkb verandert de wettelijke klachtplicht  niet. De opdrachtgever die niet op tijd klaagt over gebreken die hij feitelijk heeft ontdekt, verliest ook onder de Wkb zijn rechten.

Hoe pak ik het aan?

Klaagt je opdrachtgever over gebreken na oplevering, kijk dan naar het moment van klagen. Onderzoek of hij eerder had kunnen of moeten klagen. Is dat zo, dan is dat nog niet voldoende om het aansprakelijkheidsverweer: te laat klagen voorkomt aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering te laten slagen. Enkel tijdsverloop is onvoldoende. Je moet ook kunnen aantonen dat je nadeel lijdt doordat je opdrachtgever te laat klaagt.

———————————————————————-

5 verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb

Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering? Dat betekent niet automatisch https://www.debouwadvocaat.nl/aansprakelijkheid-van-aannemers-voor-verborgen-gebreken-onder-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen/ dat je aansprakelijk bent. Ook niet onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).

In deze serie van vijf artikelen behandel ik de volgende vijf verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb.

1. Het gebrek is geen gebrek (gepubliceerd op 1 september 2022)
2. Het gebrek is geen verborgen gebrek (gepubliceerd op 15 september 2022)
3. Het gebrek is niet toerekenbaar (gepubliceerd op 29 september 2022)
4. Je opdrachtgever heeft niet op tijd geklaagd (dit artikel)
5. De vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen (volgt op 28 oktober 2022)

Deze én andere artikelen over Wkb en bouwrecht direct in je mailbox ontvangen?

Schrijf je dan in voor mijn nieuwsbrief