De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Brief aan Eerste Kamer: geef duidelijkheid over de Wkb

Op 15 april 2021 heeft de Eerste Kamer vragen gesteld over de wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (BW) als onderdeel van het private stelsel van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en over het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen (Bkb) dat onderdeel is van het publieke stelsel van kwaliteitsborging.

De vragen van de Eerste Kamer getuigen van een beperkt begrip van het publiek-private stelsel van de Wkb met onzekerheid en onduidelijkheid over de inhoud en de inwerkingtreding van de Wkb tot gevolg. Het uitblijven van de datum van inwerkingtreding zorgt ook voor onzekerheid bij de bouw en de kwaliteitsborgers die de Wkb willen en moeten uitvoeren. In deze brief beantwoord ik de vragen van de Eerste Kamer met betrekking tot het BW. Hopelijk draagt de inhoud van mijn brief bij aan meer begrip van de Wkb met een spoedige inwerkingtreding van deze wet tot gevolg.

(meer…)

Integrale tekst huidige bepalingen Burgerlijk Wetboek en gewijzigde bepalingen Burgerlijk Wetboek na de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Integrale tekst huidige bepalingen Burgerlijk Wetboek en gewijzigde bepalingen Burgerlijk Wetboek na de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

De gewijzigde bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (Wkb) zijn oranje gemarkeerd.

Artikel 7:754 BW (Waarschuwingsplicht aannemer)

De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.

Artikel 7:754 BW (Aangescherpte waarschuwingsplicht aannemer – Wkb)

  1. De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.
  2. Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Artikel 7:757a BW (Overdrachtsdossier – Wkb)

In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: 

  1. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
  2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Artikel 7:758 BW (Oplevering)

  1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
  2. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
  3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Artikel 7:758 BW (Oplevering – Wkb)

  1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
  2. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
  3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
  4. In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. 

Artikel 7:765a BW (Informatieverstrekking – Wkb)

  1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt. 
  2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

 Artikel 7:768 BW (Inhouding en depot 5% aanneemsom)

  1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
  2. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
  3. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
  4. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 2, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.

Artikel 7:768 BW (Inhouding en depot 5% aanneemsom) – Wkb

  1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
  2. De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.
  3. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, indien hij het afschrift, bedoeld in het tweede lid, heeft ontvangen, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
  4. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer een aan het depot gelijkwaardige zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
  5. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde gelijkwaardige zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 3, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.

 

 

Disclaimer

Deze tekst is opgesteld door de Bouwadvocaat.nl. Deze tekst betreft een bewerking van officiële wetgeving zoals gepubliceerd door de Nederlandse overheid. De inhoud van deze tekst is met zorg samengesteld. Desondanks is het mogelijk dat de inhoud onvolledig en/of onjuist is of geactualiseerd dient te worden.

 

 

Private kwaliteitsborging: kans of kruis?

Het nieuwe stelsel van private kwaliteitsborging onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen heeft als doel het vergroten van de bouwkwaliteit. Een overhaaste invoering van dit stelsel kan averechts werken. Private kwaliteitsborging: kans of kruis?

(meer…)

Wat Nederland kan doen om gebouwen sneller en beter toegankelijk te maken (ook zonder het VN Verdrag Handicap)

In 2016 heeft Nederland het VN Verdrag Handicap geratificeerd. Artikel 9 van het verdrag verplicht Nederland om bestaande en nieuwe gebouwen geleidelijk en proactief volledig toegankelijk te maken voor personen met een handicap. Dat neemt niet weg dat Nederland meer kan doen om gebouwen sneller en beter toegankelijk te maken.

In dit artikel in het Tijdschrift Handicap & Recht ga ik in op de gevolgen van het VN-Verdrag Handicap met betrekking tot de fysieke toegankelijkheid van gebouwen in relatie tot de huidige en toekomstige bouwregelgeving zoals de Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Het is de bedoeling dat deze wetten op 1 januari 2021 in werking treden.

Ook beschrijf ik wat Nederland kan doen om gebouwen sneller en beter toegankelijk kan maken, ook zonder het VN Verdrag Handicap. Niet alleen door aanpassing van het Bouwbesluit, maar ook door het benutten van privaatrechtelijke mogelijkheden, zoals het opnemen van de volledige toegankelijkheid van het gebouw als eis in de aanbesteding en die toegankelijkheid integraal onderdeel te maken van het ontwerp.

TBR 2019 – 2 Gastnoot over opschorting, verzuim, oplevering en ontbinding van een aannemingsovereenkomst

Mag een aannemer de uitvoering van het werk opschorten en pas verder gaan als zijn opdrachtgever heeft betaald?  Of mag de opdrachtgever zijn betalingsverplichting opschorten, omdat hij meent dat hij al voldoende heeft betaald, terwijl sprake is van gebreken en het werk nog niet is opgeleverd? Wie moet als eerste presteren? En mag de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst ontbinden, omdat de aannemer het werk na in gebreke te zijn hersteld niet hervatte?

 

Een ontbonden v.o.f. was geen procespartij

In het geschil dat aan deze uitspraak ten grondslag lag, had de aannemer zonder overleg met opdrachtgevers een andere dakbedekking aangebracht dan in het bestek was voorgeschreven. De aannemer was een v.o.f. met vier (voormalige) vennoten die was ontbonden. De vraag was of een ontbonden v.o.f. al dan niet procespartij kan zijn of procesbevoegdheid heeft.

Verzuim en ingebrekestelling bij aanneming van werk

‘A lawyer’s nightmare.’ Zo wordt het systeem van verzuim en ingebrekestelling in het Burgerlijk Wetboek wel genoemd. In de praktijk is ook bij aanneming van werk niet duidelijk wanneer een schuldeiser mag aannemen dat zijn wederpartij wel niet zal nakomen, of hij de wederpartij dan in gebreke moet stellen of dat hij kan volstaan met een schriftelijke aansprakelijkstelling of dat sprake is van verzuim van rechtswege.

TBR 2017 / 33 gastnoot over de verhouding tussen de bouwvergunning, de minimumeisen van het Bouwbesluit 2003 en de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Mochten kopers van appartementen verwachten dat de geluidsisolatie van de verbouwde verdiepingsvloeren voldeed aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2003, terwijl de tekening bij de bouwvergunning niet aan deze eisen voldeed en aanneemster de verdiepingsvloeren conform de bouwvergunning had verbouwd?
Volgens de Raad van Arbitrage voor de Bouw wel.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.