De Bouwadvocaat Voorkomt juridische problemen of lost ze op

Aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen gebrek

Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering en ben je het daarmee niet eens? Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid. Nu en onder de Wkb.

Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering nu en onder de Wkb

Op dit moment ben je als aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken na oplevering: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering niet kon of niet moest ontdekken. Je bent nu niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken artikel 7:758 lid 3 BW..

De bewijslast ligt bij je opdrachtgever. Hij moet overtuigend bewijzen dat je aansprakelijk bent. Daarbij maakt het uit of hij over - eigen of ingeschakelde - deskundigheid beschikt om het gebrek bij de oplevering te ontdekken.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) die waarschijnlijk op 1 januari 2023 in werking treedt, draait de rollen om. Onder de Wkb ben je als aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken jou niet toerekenbaar zijn artikel 7:758 lid 4 BW (nieuw).. Het maakt niet meer uit of je opdrachtgever de gebreken kon ontdekken. Het gaat erom of hij ze bij de oplevering daadwerkelijk heeft ontdekt. Een middel hiervoor is het proces-verbaal van oplevering.

De bewijslast ligt bij jou. Je hebt dus een ijzersterk verweer nodig dat de rechter of arbiter overtuigt om de vordering van je opdrachtgever af te wijzen. Een verweer tegen aansprakelijkheid is zeggen dat het gebrek geen gebrek is.

Wat is een gebrek?

Een gebrek Niet ieder gebrek is een tekortkoming die recht geeft op bijvoorbeeld schadevergoeding of ontbinding. Voor een tekortkoming is vereist dat je in verzuim bent. Is het gebrek wel een tekortkoming, dan is dat op zichzelf nog niet voldoende voor een recht op schadevergoeding of ontbinding. Daarvoor moet aan de wettelijke vereisten voor wanprestatie en ontbinding zijn voldaan. is een fysieke bouwfout waardoor het opgeleverde werk niet voldoet aan de aannemingsovereenkomst, zoals een lekkend dak of een kozijn dat niet past.

Maar ook een niet-fysieke bouwfout, zoals het niet verstrekken van garantieverklaringen of revisiebescheiden, kan een gebrek in het opgeleverde werk zijn. Uit de wet en algemene bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012 blijkt niet duidelijk wanneer wel of geen sprake is van een gebrek in het opgeleverde werk Zie: TBR 2020 - 139 Verjaring rechtsvordering tot het verstrekken van revisiebescheiden.. Is het gebrek geen gebrek, dan kom je niet toe aan aansprakelijkheid.

Voorbeeld

Binnen twee jaar na de oplevering verzakt de bestrating om een nieuwbouwwoning. Omdat in hetzelfde nieuwbouwproject de riolering onder nieuwe woningen eerder is verzakt, zijn de bewoners bang dat met de verzakking van de bestrating rond hun woning ook de riolering gaat verzakken. De riolering is niet genoteerd als gebrek op het proces-verbaal van oplevering. De bewoners eisen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) dat de aannemer de riolering hersteld. De bewoners kunnen niet bewijzen dat de riolering daadwerkelijk is verzakt.

De aannemer verweert zich met succes. Hij zegt dat de riolering op dat moment (nog) niet is verzakt. De riolering is niet gebrekkig. De eis van de bewoners is gebaseerd op de angst dat de riolering ook onder hun woning verzakt. Niet op het daadwerkelijk zijn verzakt. De bewoners verliezen de zaak. De RvA oordeelt dat het het gestelde gebrek geen gebrek is.

Onder de Wkb is het resultaat waarschijnlijk hetzelfde, ook al is aansprakelijkheid van de aannemer het uitgangspunt. Ook onder de Wkb moet om te beginnen sprake zijn van een gebrek. De riolering is bij de oplevering niet als gebrek genoteerd op het proces-verbaal van oplevering waardoor aansprakelijkheid het uitgangspunt is. De aannemer kan zich net zo goed verweren door te zeggen dat de riolering geen gebrek is. De riolering is niet verzakt. Slaagt dat verweer, dan is hij onder de Wkb ook niet aansprakelijk.

En nu?

Als je opdrachtgever je aansprakelijk heeft gesteld voor gebreken na oplevering, dan betekent dat niet automatisch dat je ook aansprakelijk bent. Daarvoor is veel meer nodig. Om te beginnen moet het opgeleverde werk een gebrek bevatten. Onderzoek bij een aansprakelijkstelling dus eerst of de bouwfout wel een gebrek is. Vind je dat géén sprake is van een gebrek en kun je dat onderbouwen bij een rechter of arbiter? Dan kun je aansprakelijkheid voorkomen door te zeggen dat het gebrek geen gebrek is. Nu en onder de Wkb. Slaagt dat verweer, dan ben je niet aansprakelijk voor het gestelde gebrek(en) na oplevering.

———————————————————————-

 

5 verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb

Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering? Dat betekent niet automatisch https://www.debouwadvocaat.nl/aansprakelijkheid-van-aannemers-voor-verborgen-gebreken-onder-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen/ dat je aansprakelijk bent. Ook niet onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).

In deze serie van vijf artikelen behandel ik de volgende vijf verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb.

  1. Het gebrek is geen gebrek (dit artikel)
  2. Het gebrek is geen verborgen gebrek (volgt op 15 september 2022)
  3. Het gebrek is niet toerekenbaar (volgt op 29 september 2022)
  4. Je opdrachtgever heeft niet op tijd geklaagd (volgt op 13 oktober 2022)
  5. De vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen (volgt op 27 oktober 2022)

Deze én andere artikelen over Wkb en bouwrecht direct in je mailbox ontvangen?

Schrijf je dan in voor mijn nieuwsbrief

Het boek voor aannemers en andere partijen in de bouw: Aanneming van werk volgens de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Bavelaar advocaten in Amsterdam. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 320 12 34.

De Bouwadvocaat Voorkomt juridische problemen of lost ze op
Auteursrecht De Bouwadvocaat.
Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.
Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.