De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Wanneer lever je op onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?

‘We zijn klaar. Vindt u het mooi? De sleutels liggen op het aanrecht.

De backoffice belt u volgende week om een afspraak te maken voor het verhelpen van de laatste opleverpuntjes.’

Opleveren en in gebruik nemen, zo simpel kan het zijn voor een aannemer. Voor gemeenten is dat anders. Onder de aanstaande Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is het anders voor aannemers èn voor gemeenten. Wanneer lever je op onder de Wkb?

Opleveren en ingebruikneming voor aannemers

Het Burgerlijk Wetboek artikel 7:750 BW verplicht de aannemer om een werk te realiseren en op te leveren. Privaatrechtelijk heb je als aannemer het werk opgeleverd artikel 7:758 lid 1 BW nadat je het werk ter beschikking hebt gesteld aan je opdrachtgever, bijvoorbeeld door de sleutels te geven, en die het werk heeft aanvaard. Je moet je opdrachtgever laten weten dat het werk klaar is om op te leveren. Daarna moet je opdrachtgever het werk binnen redelijke termijn keuren en jou laten weten of hij het werk aanvaardt of niet.

Het belang van de oplevering van het werk

De oplevering is een belangrijk moment. Aan de oplevering is een aantal rechtsgevolgen verbonden. Na de oplevering gaat het risico van het werk over op je opdrachtgever. Totdat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in werking treedt, ben je als aannemer niet aansprakelijk voor gebreken na oplevering behalve voor verborgen gebreken. Daarnaast start met de opleverdatum de onderhoudstermijn en de eventuele verval- en verjaringstermijnen van aansprakelijkheid van de aannemer. Ook is de opleverdatum van belang voor het vaststellen van de eventuele bouwtijdoverschrijding. En voor het berekenen van de korting bij te late oplevering.

Uitdrukkelijk of stilzwijgend opleveren

De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd is vormvrij. Je kunt je opdrachtgever op allerlei manieren  informeren dat het werk opleveringsgereed is. Mondeling, schriftelijk, per email, per Whatsapp of op een andere manier. Aannemers laten niet altijd weten of het werk opleveringsgereed is. Soms sturen ze alleen een eindfactuur. Ook opdrachtgevers laten hun aannemer niet altijd duidelijk weten of ze het werk hebben aanvaard of niet.

Een opdrachtgever kan het werk uitdrukkelijk of stilzwijgend aanvaarden. Uitdrukkelijk bijvoorbeeld door ondertekening van een proces-verbaal van oplevering. Een proces-verbaal is niet vereist voor oplevering. Stilzwijgend door gedrag. Bijvoorbeeld doordat het werk in gebruik te nemen en te verhuizen naar het nieuwe huis. In dat geval kan het werk stilzwijgend zijn aanvaard en opgeleverd. Het risico van stilzwijgende oplevering is dat niet duidelijk is of het werk is aanvaard waarmee ook niet duidelijk is of het werk wel of niet is opgeleverd.  In de praktijk wordt hierover regelmatig geprocedeerd.

Je kunt een werk ook vervroegd in gebruik te laten nemen paragraaf 10 lid 3 UAV 2012. zonder dat van oplevering sprake is. Ook komt het voor, bijvoorbeeld op grond van artikel 1 lid 3 UAV 2012, dat het werk in delen wordt opgeleverd zonder dat het desbetreffende deel gereed is gemeld bij de gemeente.

Opleveren en ingebruiknemen voor gemeenten

Daarentegen gaan gemeenten op grond van het publiekrecht uit van de volgorde gereedmelden, opleveren en in gebruik nemen. Het Bouwbesluit artikel 1.25 Bouwbesluit 2012 verbiedt het in gebruik nemen van een bouwwerk zònder gereedmelding bij het bevoegd gezag, meestal de gemeente. Een gemeente mag in dat geval handhaven bij de eigenaar of gebruiker artikel 1b Woningwet (Ww) vermeldt niet tot wie deze verbodsbepaling zich richt. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 1b leden 1 en 4 Ww blijkt dat de verantwoordelijkheid voor het bouwen overeenkomstig de nieuwbouwvoorschriften primair ligt bij degene die bouwt of laat bouwen, zoals de eigenaar..

De oplevering door een aannemer en ingebruikneming van een bouwwerk door zijn opdrachtgever vereisen geen voorafgaande gereedmelding bij de gemeente. Op dit punt wijken de privaatrechtelijke vereisten voor oplevering en ingebruikneming af van de publiekrechtelijke vereisten voor oplevering en ingebruikneming.

Opleveren en ingebruiknemen onder de Wkb

De Wkb introduceert een publiek-privaat stelsel waarbij private partijen in de bouw zorgen voor meer bouwkwaliteit. Kwaliteitsborgers houden als private toetsers toezicht op de bouw. De gemeente doet als bevoegd gezag een stapje terug, maar blijft verantwoordelijk voor de handhaving. Opdrachtgevers krijgen een sterkere positie ten opzichte van aannemers door de aanpassing van de wettelijke regeling van aanneming van werk. In plaats van een omgevingsvergunning kent de Wkb een meldplicht voor bouwwerken die niet vergunningvrij zijn en vallen onder gevolgklasse 1.

Onder de Wkb is het ook verboden om een bouwwerk in gebruik te nemen zònder gereedmelding bij het bevoegd gezag. Daarbij geldt als extra voorwaarde voor ingebruikneming, het bij de gereedmelding aanleveren van het dossier bevoegd gezag. Het dossier bevoegd gezag – niet te verwarren met het consumentenopleverdossier – bevat alle relevante informatie over het gerealiseerde bouwwerk inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger.

Gereedmelding Wkb en het opleverproces

De initiatiefnemer, degene die wil (laten) bouwen moet 4 weken voor de start bouw een bouwmelding doen bij het bevoegd gezag artikel 2.18 ontwerp-Bbl.. Daarbij horen de risicobeoordeling en het borgingsplan van de kwaliteitborger. Zonder deze stukken is de bouwmelding niet volledig.

Een onvolledige bouwmelding waarbij een onderdeel ontbreekt, zoals de risicobeoordeling of die niet voldoet aan de gestelde eisen, is in juridische zin geen melding. Dit betekent dat de bouw niet mag beginnen totdat de bouwmelding volledig is Ontwerpnota van toelichting kwaliteitsborging voor het bouwen, artikel 2.19, blz: 56..

Nadat het werk klaar is – en vóór de ingebruikneming – meldt de initiatiefnemer het bouwwerk gereed bij het bevoegd gezag Ontwerpbesluit kwaliteitsborging voor het bouwen artikel 2.21.. Bij de gereedmelding overlegt hij het dossier bevoegd gezag met de verklaring van de kwaliteitsborger waaruit blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bbl.

De gemeente moet binnen 2 weken laten weten of de gereedmelding compleet is Ontwerpbesluit kwaliteitsborging voor het bouwen artikel 2.21.. Doet de gemeente dat niet dan mag de initiatiefnemer ervan uitgaan dat het dossier volledig is. En dat hij het bouwwerk kan opleveren en in gebruik kan (laten) nemen.

De wetgever gaat ervan uit Ontwerpnota van toelichting kwaliteitsborging voor het bouwen, Procedurele verschillen vergunning- en meldplicht, blz:9 en 59. dat een aannemer onder de Wkb wacht met opleveren en in gebruik (laten) nemen totdat de gemeente het dossier bevoegd gezag heeft ontvangen en de 2 weken-termijn is verstreken.

Deze interpretatie van het opleverproces houdt geen rekening met de privaatrechtelijke vereisten voor oplevering door aannemers. De wetgever verwacht ook dat partijen de 2 weken-termijn op een werkbare manier in het bouwproces inbouwen. Je mag een bouwwerk in overleg met de gemeente eerder in gebruik (laten) nemen, vóórdat de 2 weken-termijn is verstreken, als het dossier bevoegd gezag met de verklaring van de kwaliteitsborger naar het oordeel van de gemeente in orde is.

Gereedmelding Wkb en handhaving

Onder de Wkb kan het bevoegd gezag ook een ieder die (laat) bouwt(en) aanspreken en handhaven als een bouwwerk niet voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) als opvolger van het Bouwbesluit. Ook bij het ontbreken van een deugdelijke en complete gereedmelding.

Gemeenten handhaven niet zomaar.  Handhaving is afhankelijk van de situatie en de ernst van de overtreding. Bij het ontbreken van de gereedmelding, zal de gemeente vragen om die alsnog te verstrekken. De gemeente stemt het handhavingsinstrument af op de ernst van de overtreding. Ook moet het handhavingsinstrument proportioneel zijn. Daarbij zijn uitzonderingen op de zgn. beginselplicht tot handhaving mogelijk, bijvoorbeeld bij concreet zicht op legalisatie en onevenredigheid van handhaven.

En nu?

Houd bij de oplevering onder de Wkb rekening met de 2 weken-termijn voor de gereedmelding en het aanleveren van het dossier bevoegd gezag met de verklaring van de kwaliteitsborger. Ook al zijn dit voor een aannemer geen vereisten voor een rechtsgeldige oplevering. Het bouwwerk mag immers niet in gebruik worden genomen als niet aan deze vereisten is voldaan. Gebeurt dat wel, bijvoorbeeld bij een stilzwijgende oplevering, dan loopt de eigenaar of gebruiker van het bouwwerk het risico op handhaving.

Spreek af wie de bouw- en gereedmelding doet. Houd met het vaststellen van de opleverdatum of bouwtijd in de aannemingsovereenkomst zo nodig rekening met de 2 weken-termijn. Overleg met de gemeente. Voorkom vertraging bij de oplevering en het risico op handhaving bij het te vroeg in gebruik nemen van het bouwwerk.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

.
U kunt zich natuurlijk altijd weer eenvoudig met één klik afmelden.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Auteursrecht De Bouwadvocaat

Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan

en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.

Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak

worden gemaakt op schadevergoeding.

Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.