De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Hoe je met slim contracteren je aansprakelijkheid onder de Wkb beperkt

Per 1 januari 2024 treedt de Wkb tegelijk met de Omgevingswet in werking. De Wkb scherpt de aansprakelijkheid van aannemers aan voor het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht en bij gebreken na oplevering. Dat betekent niet dat je als aannemer onbeperkt aansprakelijk wordt. Door slim te contracteren en van de wet af te wijken waar dat mag en kan, kun je je eventuele aansprakelijkheid onder de Wkb en de gevolgen van aansprakelijkheid beperken. Hoe je dat doet, lees je in dit blog.

Verandering aansprakelijkheid onder de Wkb

De Wkb verandert vijf artikelen uit de regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW). De artikelen met betrekking tot de waarschuwingsplicht en gebreken na oplevering scherpen de aansprakelijkheid van de aannemer aan.

Strengere waarschuwingsplicht voor aannemers

Nu moet moet een aannemer zijn opdrachtgever waarschuwen voor een fout in de opdracht, in een ontwerp of voor gebrekkige of ongeschikte zaken van zijn opdrachtgever, als hij deze kent of redelijkerwijs zou moeten kennen (waarschuwingsmaatstaf). De Wkb voegt hieraan toe dat de aannemer uitdrukkelijk en schriftelijk moet waarschuwen voor onjuistheden en de mogelijke gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst.

De aanscherping van de waarschuwingsplicht is van dwingend recht voor consumenten-opdrachtgevers en van regelend recht voor professionele opdrachtgevers. De waarschuwingsmaatstaf is van regelend recht en blijft onder de Wkb van regelend recht.

Aangescherpte aansprakelijkheid aannemers voor gebreken na oplevering

Onder de Wkb worden aannemers aansprakelijk voor gebreken na oplevering die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Deze regeling is van dwingend recht voor consumentenopdrachtgevers en van regelend recht voor professionele opdrachtgevers.

Dwingend en regelend recht

Regelend recht betekent dat je van de wet mag afwijken en iets anders mag afspreken. Bij dwingend recht mag dat niet. Spreek je toch iets anders af in strijd met de wet, dan is die afspraak nietig. Die afspraak heeft geen effect en de desbetreffende wettelijke bepaling geldt alsnog. Bij professionele opdrachtgevers mag je dus van de wet afwijken en iets anders afspreken. Bij consumenten-opdrachtgevers mag dat niet.

Afwijken af van de waarschuwingsmaatstaf

Omdat de waarschuwingsmaatstaf van regelend recht is, kun je je aansprakelijkheid bij schending van de waarschuwingsplicht bij professionele- en consumentenopdrachtgevers beperken door de lat voor aansprakelijkheid hoger te leggen. 

Bijvoorbeeld door in de aannemingsovereenkomst af te wijken van de waarschuwingsmaatstaf en af te spreken dat je alleen waarschuwt voor fouten die je daadwerkelijk hebt ontdekt. 

Bouwvoorwaarden en de waarschuwingsplicht onder de Wkb

Bij professionele opdrachtgevers kun je als aannemer ook afwijken van de waarschuwingsplicht onder de Wkb door bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012 of de UAV-GC 2005 op de aannemingsovereenkomst van toepassing te verklaren. Die regelingen met betrekking tot de waarschuwingsplicht in deze bouwvoorwaarden gaan minder ver dan de wettelijke waarschuwingsplicht onder de Wkb. 

Onder deze regelingen moet de aannemer waarschuwen voor klaarblijkelijke fouten of gebreken in de opdracht, voorgeschreven constructies, werkwijzen, orders, bouwstoffen of hulpmiddelen en aanwijzingen van de opdrachtgever. 

Daarnaast verplichten deze regelingen de aannemer niet om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen, hoewel het met het oog op het kunnen bewijzen dat je gewaarschuwd hebt verstandig is om dat wel te doen. Ook vereisen deze bouwvoorwaarden niet dat de aannemer zijn opdrachtgever wijst op de mogelijke gevolgen van onjuistheden in de opdracht voor de nakoming van de overeenkomst.

Bouwvoorwaarden en de aansprakelijkheid na oplevering onder de Wkb: afwijken mag alleen uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst

Waar je bij de aangescherpte waarschuwingsplicht kunt afwijken via het van toepassing verklaren van bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005, kan dat bij de aangescherpte aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering niet. Van die nieuwe regeling kun je bij professionele opdrachtgevers alleen uitdrukkelijk afwijken via de aannemingsovereenkomst zelf als je opdrachtgever daarmee akkoord gaat. Niet meer door een verwijzing naar algemene bouwvoorwaarden.

De aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering in §12 UAV 2012 en § 28 UAV-GC 2005 is in strijd met de nieuwe aansprakelijkheidsregeling onder de Wkb. Het was de bedoeling om de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 met de komst van de Wkb op dit punt aan te passen, maar dat is niet gelukt. Gaat een professionele opdrachtgever niet akkoord met een contractuele beperking van je aansprakelijkheid voor gebreken  na oplevering of gaat het om een consumenten-opdrachtgever en dwingend recht waarbij afwijken niet mogelijk is, dan is het contractueel wel mogelijk om de gevolgen van aansprakelijkheid beperken als je opdrachtgever daarmee akkoord gaat.

Beperking gevolgen aansprakelijkheid algemeen

In de bouwpraktijk is het gebruikelijk om aansprakelijkheid uit te sluiten of te beperken. Vaak door middel van clausules in aannemingsovereenkomsten waarbij bijvoorbeeld alleen directe schade wordt vergoed al dan niet in combinatie met het het uitsluiten van aansprakelijkheid voor gevolgschade of gederfde winst. Het nadeel daarvan is dat die clausules vaak niet het gewenste effect hebben, omdat ze niet duidelijk zijn geformuleerd.

Je kunt de gevolgen van aansprakelijkheid in de aannemingsovereenkomst in zijn algemeenheid beperken door je maximale aansprakelijkheid te beperken tot een bepaald percentage van de aanneemsom of tot een vast bedrag. Bijvoorbeeld tot het bedrag dat je verzekeraar dekt. Een andere manier om aansprakelijkheid te beperken is om je te laten vrijwaren. Bijvoorbeeld met een vrijwaringsclausule tegen aansprakelijkheid jegens derden voor schade waarvoor je volgens de aannemingsovereenkomst niet aansprakelijk bent. Met zo'n vrijwaring is je opdrachtgever verplicht om ervoor te zorgen dat je geen nadeel ondervindt van een eventuele aansprakelijkstelling door een derde.

Hoe pak ik het aan?

Ga voordat de aannemingsovereenkomst tot stand komt na wie je opdrachtgever is: een consument of een professionele opdrachtgever. Hou rekening met eventuele bouwvoorwaarden die je van toepassing wil verklaren en ga na of je je aansprakelijkheid onder de Wkb kunt beperken. Beperk (ook) de gevolgen van aansprakelijkheid. Zo beperk je met slim contracteren op voorhand je aansprakelijkheid onder de Wkb.

Het boek voor aannemers en andere partijen in de bouw: Aanneming van werk volgens de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Bavelaar advocaten in Amsterdam. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 320 12 34.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.
Auteursrecht De Bouwadvocaat.
Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.
Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.