Checklist Wkb: zo bereid je je voor op de Wkb

Op 1 januari 2024 treedt de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) definitief in werking samen met de Omgevingswet.

De Wkb introduceert een publiek-privaatstelsel waarbij private partijen in de bouw zorgen voor meer bouwkwaliteit. De Wkb heeft direct gevolgen voor aannemers en indirect voor andere partijen die bij een bouwproject zijn betrokken.

De Wkb treedt gefaseerd in werking. Het publieke stelsel van kwaliteitsborging geldt eerst voor vergunningplichtige bouwwerken in gevolgklasse 1.

Het private stelsel met de wijzigingen van het BW geldt voor alle aannemers. De meeste BW-wijzigingen gelden voor nieuwe bouwprojecten vanaf 1 januari 2024.

De Wkb is een gamechanger voor de bouw. Die doe je er niet zomaar even bij op het laatste moment.

Lees in deze checklist Wkb hoe je je voorbereidt op de Wkb.

In 9 stappen van de juridische theorie naar de bouwpraktijk

1. Verdiep je in de Wkb
2. Check voor nieuwe bouwprojecten vanaf 1 januari 2024 of een kwaliteitsborger nodig is
3. Zorg voor een interne kwaliteitsborging en een kwaliteitsmanagementsysteem
4. Screen of je bouwcontracten met opdrachtgevers Wkb-proof zijn.
5. Screen ook of je contracten met onderaannemers, kwaliteitsborgers, leveranciers en adviseurs Wkb-proof zijn.
6. Breng voor je lopende en komende contracten de BW-wijzigingen in kaart, ook als je geen aannemer bent
7. Houd er rekening mee dat bouwvoorwaarden nog niet zijn aangepast aan de Wkb
8. Maak je bouw- en opleverproces en administratie alvast Wkb-proof, ook met het oog op aansprakelijkheid
9. Digitale ondersteuning bij bouwen onder de Wkb

1. Verdiep je in de Wkb

Om je goed te kunnen voorbereiden, is het belangrijk om te weten wat de Wkb precies inhoudt en wat de Wkb van partijen in de bouw verwacht. Verdiep je dus nu in de Wkb zodat je op 1 januari 2024 niet voor verrassingen komt te staan.Zoek informatie op de website van de Rijksoverheid en andere informatie op Internet zoals bijvoorbeeld de website van de Stichting IBK, de VNG en de Vereniging BWT. Doe een proefproject. Lees mijn blogs en koop mijn boek ?.

2. Check voor nieuwe bouwprojecten vanaf 1 januari 2024 of een kwaliteitsborger nodig is

Gaat het om een vergunningplichtig bouwwerk in gevolgklasse 1? Dan is een kwaliteitsborger en een instrument voor kwaliteitsborging nodig. Bedenk en regel op tijd wie de kwaliteitsborger inschakelt, dat kan iedereen zijn in het bouwproces. De initiatiefnemer meldt de voorgenomen bouwactiveit met de gekozen kwaliteitsborger en het instrument van kwaliteitsborging bij de gemeente. Met de bouw mag 4 weken na het indienen van een volledige melding worden gestart.Leg een projectdossier aan als basis voor het dossier bevoegd gezag met daarin het borgingsplan, certificaten, erkenningen etc.

3. Zorg voor een interne kwaliteitsborging en een kwaliteitsmanagementsysteem

Het interne kwaliteitssysteem van de aannemer is van invloed op de mate van kwaliteitsborging. Hoe beter de aannemer zijn interne kwaliteitssysteem op orde heeft, hoe minder de kwaliteitsborger controleert op de bouwplaats, omdat hij erop vertrouwt dat het bouwwerk zal voldoen aan de bouwtechnische vereisten van het Besluit bouwwerken leefomgeving, de opvolger van het Bouwbesluit 2012. Beschikt een aannemer over een KOMO BRL 5029-certificaat dan mag de kwaliteitsborger gebruik maken van het bergingssysteem van de aannemer.

4. Screen of je bouwcontracten met opdrachtgevers Wkb-proof zijn

Aanscherping waarschuwingsplicht

De aangescherpte waarschuwingsplicht is van regelend recht voor professionele opdrachtgevers. In aannemingsovereenkomsten met professionele opdrachtgevers mag je je afwijkende afspraken maken over de aangescherpte waarschuwingsplicht. In contracten met consumenten-opdrachtgevers mag dat niet. Doe je dat wel, dan is zo'n afspraak nietig.

De aangescherpte waarschuwingsplicht geldt vanaf 1 januari 2024 voor alle aannemingsovereenkomsten. Vanaf deze datum moet je je opdrachtgever schriftelijk, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig waarschuwen. En hem wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Ook als het gaat om aannemingsovereenkomsten van vóór 1 januari 2014.

Opleverdossier

Het verstrekken van het opleverdossier is alleen verplicht voor aannemingsovereenkomsten met consumenten- en professionele opdrachtgevers die na 1 januari 2024 zijn gesloten. De verplichting tot het verstrekken van een opleverdossier is van regelend recht. Dit betekent dat je in nieuwe aannemingsovereenkomsten mag afspreken dat je geen opleverdossier verstrekt.

Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering

Aannemers worden aansprakelijk voor gebreken na oplevering, tenzij deze gebreken hen niet kunnen worden toegerekend. Deze aanscherping van de aansprakelijkheid van aannemers geldt voor aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten. Deze nieuwe regeling is van dwingend recht voor consumenten-opdrachtgevers. In aannemingsovereenkomsten met professionele opdrachtgevers kun je de verscherpte aansprakelijkheid beperken of uitsluiten, maar alleen uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf. Niet via algemene voorwaarden.

Informatieplicht financiële zekerheid

Vanaf 1 januari 2024 moeten een aannemer consumenten-opdrachtgevers bij nieuwbouw van woningen voor of bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst schriftelijk informeren of, en zo ja in welke mate, hij financiële zekerheid biedt bij schade door financieel onvermogen en bij gebreken na oplevering. Deze verplichting is van dwingend recht waarvan je niet mag afwijken. Het gaat erom dat je je consument-opdrachtgever informeert. Ook als je geen financiële zekerheid wil of kunt bieden.

Aanscherping 5%-regeling

Onder de aangescherpte 5%-regeling bij nieuwbouw van woningen voor consumenten mag de aannemer het depot pas uitbetalen aan de aannemer als hij zijn opdrachtgever uiterlijk 2 maanden na de oplevering, maar niet eerder dan 1 maand na de oplevering, schriftelijk heeft gevraagd of hij het depot wil verlengen. Stuur de brief op tijd. Zorg voor bewijs van ontvangst van deze brief en bewaar hem in je administratie.

5. Screen ook of je contracten met onderaannemers, kwaliteitsborgers, leveranciers en adviseurs Wkb-proof zijn.

De Wkb heeft een domino-effect. De BW-wijzigingen hebben niet alleen gevolgen voor aannemers, maar ook voor de contracten met andere partijen bij de bouw die direct en indirect met elkaar samenwerken aan hetzelfde bouwproject zoals opdrachtgevers, ontwikkelaars, onderaannemers, leveranciers en adviseurs, zoals architecten en constructeurs, Wkb-proof zijn.

Daarbij gaat het niet alleen om de coördinatie, maar ook om de timing en volgordelijkheid van de werkzaamheden die de verschillende partijen moeten uitvoeren. Denk bijvoorbeeld aan de overeenkomst met je onderaannemer.

Spreek met je onderaannemer af dat hij zijn gedeelte van het eerder oplevert dan je het hele werk zelf moet opleveren aan je opdrachtgever. Spreek ook af dat hij je de noodzakelijke informatie voor het dossier bevoegd gezag op tijd aanlevert. Dat geldt voor het opleverdossier, als hij dat verstrekt. Doet hij dat niet, zorg er back-to-back dan voor dat je dat zelf ook niet hoeft te doen voor jouw opdrachtgever. Anders krijg je het probleem dat in jouw opleverdossier het gedeelte van je onderaannemer ontbreekt.

Houd contractueel ook rekening met mogelijke fouten of gebreken die de kwaliteitsborger tijdens de uitvoering constateert en die een of meerdere partijen moeten verhelpen. Voorkom tijdens de bouw vertraging en vertragingsschade door een discussie over wie die fout of dat gebrek moet verhelpen. Anders dan de wetgever stelt in de toelichting bij het Bbl is het niet per definitie de aannemer die (ontwerp)fouten of gebreken moet verhelpen. Leg waar mogelijk contractueel vast voor wiens risico bouwfouten komen.

6. Breng voor je lopende en komende contracten de BW-wijzigingen in kaart, ook als je geen aannemer bent

Breng voor je lopende en komende contracten de gevolgen van de BW-wijzigingen in kaart, ook als je geen aannemer bent, zodat je op tijd passende contracten kunt maken of bestaande contracten kunt aanpassen (zie ook 5: Screen ook of je contracten met onderaannemers, kwaliteitsborgers, leveranciers en adviseurs zoals architecten en constructeurs Wkb-proof zijn).

7. Houd er rekening mee dat bouwvoorwaarden nog niet zijn aangepast aan de Wkb

Bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012, UAV-GC 2005, AVA 2013 en de Covo 2010 zijn (nog) niet aangepast aan de Wkb. Dat betekent dat ze soms gedeeltelijk niet gelden. Bijvoorbeeld waar het gaat om de aangescherpte aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering (§ 12 lid 2 UAV 2012, artikel 16 de AVA 2013 en artikel 11 lid 4 Covo 2010) en de aangescherpte waarschuwingsplicht (artikel 4 lid 5 AVA 2013, artikel 5 lid 10 Covo 2010). Of ze zijn (nog) niet in overeenstemming zijn met de BW-wijzigingen. Denk aan de informatieplicht financiële zekerheid en de 5%-regeling in koop-/aannemingsovereenkomsten. Let hier op bij het opstellen van aannemingsovereenkomsten. Wijk in de overeenkomst zo nodig af van de toepasselijke bouwvoorwaarden.

8. Maak je bouw- en opleverproces en administratie alvast Wkb-proof, ook met het oog op aansprakelijkheid

Je moet bewijzen dat je bouwkwaliteit hebt geleverd. Niet alleen bij bouwprojecten met een kwaliteitsborger, maar via de BW-wijzigingen ook bij bouwprojecten zónder kwaliteitsborger. Om aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering te voorkomen, heb je bewijs nodig. Zonder voldoende bewijs heb je misschien gelijk, maar krijg je het van een rechter niet. Zorg daarom voor een (aangepast) bouw- en opleverproces dat Wkb-proof is. Zorg ook voor een degelijke (project)administratie nodig.

Maak bij bouwprojecten met een kwaliteitsborger bijvoorbeeld een (digitale) map met de benodigde stukken van alle partijen voor het dossier bevoegd gezag en een (digitale) map voor voor het opleverdossier, tenzij je hebt afgesproken dat je geen opleverdossier verstrekt.

9. Digitale ondersteuning bij bouwen onder de Wkb

Digitale ondersteuning kan helpen bieden bij het Wkb-proof maken van je bouw- en opleverproces en administratie. Op de pagina "Marktinitiatieven verbetering kwaliteitsborging in de bouw" van de Stichting Instituut Bouwkwaliteit staan diverse software-oplossingen die de markt inmiddels heeft ontwikkeld. Ook kan het nuttig zijn om een bouwkwaliteitcoach in te schakelen bij het Wkb-proof maken en digitaliseren van het bouwproces.

______________

Hulp nodig bij het opstellen of controleren van (bouw)contracten? Of andere Wkb-vragen?

Als bouwrechtspecialist help ik partijen in de bouw met advies over de Wkb en met het Wkb-proof maken van hun contracten. Een investering vooraf in juridisch advies en het Wkb-proof maken contracten, voorkomt conflicten en hoge faalkosten achteraf. Meer weten? Neem vrijblijvend contact op: een eerste kennismakingsgesprek is altijd gratis.