Een aannemer bouwt voor een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 34 woningen. Bij de oplevering klagen zij, bijgestaan door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis (VEH) alleen over gebreken aan het voegwerk.
Drie jaar na de oplevering vordert het CPO van de aannemer een bedrag van ca. € 78.000,- voor de volledige vervanging van het buitengevelmetselwerk. Van de arbiters krijgt het CPO nul op het rekest.
De aannemer is niet aansprakelijk voor de gebreken aan het buitengevelmetselwerk. Het CPO doet ook een tevergeefs beroep op de aanstaande Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De arbiter(s) wijzen dit beroep af, omdat de Wkb nog niet in werking is getreden.
Onder de Wkb is de aannemer waarschijnlijk wél aansprakelijk voor de gebreken aan het buitengevelmetselwerk. Waarom dat zo is, lees je in dit blog.
Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken na oplevering nu
Nu is een aannemer na oplevering niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Welke gebreken dit zijn, hangt onder meer af van de deskundigheid bij de opdrachtgever.
Zichtbare gebreken aan het gevelmetselwerk niet bij oplevering gemeld
Het is CPO is bij de oplevering op 31 maart 2017 bijgestaan door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis (VEH). De deskundige heeft een schaduwrapport van de gebreken bij oplevering gemaakt.
Het proces-verbaal van oplevering verwijst voor het gevelmetselwerk alléén naar het rapport van Vereniging Eigen Huis van 31 maart 2017 met nummer 1071618 met de woorden: “voegwerk en Vv.V Eigen Huis 1071618”. Met uitzondering van het voegwerk, staan de gebreken aan het gevelmetselwerk als geheel, waaronder witte uitbloei / cementsluier, scheurvorming en dilataties, er niet op.
De aannemer stelt dat die gebreken (ook) bij de oplevering zichtbaar waren, met uitzondering van het kleurverschil in het voegwerk, maar niet bij de oplevering zijn gemeld. Hij kon ook niet op een andere manier van de gebreken aan het buitengevelmetselwerk weten.
In eerste aanleg en in hoger beroep zijn arbiter(s) het met de aannemer eens. Volgens arbiter(s) lag het op de weg van het CPO om de gebreken aan het gevelmetselwerk expliciet in het proces-verbaal te benoemen en daaraan een actie voor de aannemer te verbinden. Net zoals ze met andere gebreken ook hebben gedaan, zeker nu het CPO bij de oplevering werd bijgestaan door een deskundige van de VEH. Het gevolg is dat het CPO deze gebreken (stilzwijgend) heeft geaccepteerd en de aannemer voor die gebreken niet (langer) aansprakelijk is.
Het beroep van het CPO op de aanstaande Wkb slaagt niet, omdat de Wkb nog niet in werking is getreden.
Aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering onder de Wkb
Onder de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken hem niet zijn toe te rekenen.
Anders gezegd, onder de Wkb is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die hem zijn toe te rekenen. Ook de bij de oplevering zichtbare gebreken die een opdrachtgever had moeten ontdekken, maar niet heeft ontdekt J.M. Henriquez & mr. L. Rijzewijk ‘De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en de nieuwe aansprakelijkheidsbepaling uit art. 7:758 lid 4 BW’, TBR 2020 - 80, afl. 6.
Onder de Wkb heeft de aannemer er belang bij om gebreken wél (uitdrukkelijk) in het proces-verbaal te (laten) beschrijven. Het proces-verbaal dient als bewijs van het zijn ontdekt van het gebrek, ook al zijn er andere bewijsmiddelen om aan te tonen dat een gebrek is ontdekt bij oplevering.
De Wkb verandert de algemene regels van het bewijsrecht en de bewijslastverdeling niet. Dat betekent dat het CPO als eiser onder de Wkb eerst moet aantonen dat het buitengevelmetselwerk kwalificeert als gebrek en dat dit gebrek aanwezig was bij de oplevering. De aannemer kan zich vervolgens verweren door aan te tonen dat het gebrek wél is ontdekt of niet aan hem is toe te rekenen.
Staan de bij de oplevering zichtbare gebreken - zoals in dit geval de gebreken aan het gevelmetselwerk als geheel - niet helder omschreven op het proces-verbaal van oplevering, dan is de aannemer daarvoor aansprakelijk, tenzij hij kan bewijzen dat die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Hij kan bijvoorbeeld in de vorm van foto’s of video’s aanleveren waaruit blijkt dat het buitengevelmetselwerk bij de oplevering niet gebrekkig was.
Het kan ook gaan om een gebrek dat de opdrachtgever ná de oplevering zelf heeft veroorzaakt. Denk bijvoorbeeld aan butsen en krassen op de nieuw gestucte muren.
Beschikt de aannemer in dat geval niet over bewijs van de staat van het werk ten tijde van de opneming en de oplevering, bijvoorbeeld in de vorm van foto- en video-opnames, dan kan hij niet aantonen dat de butsen en krassen op de nieuw gestucte muren hem niet zijn toe te rekenen. In dat geval is hij verplicht om die gebreken te herstellen ook al heeft hij ze niet veroorzaakt of om de schade te vergoeden.
Voor aannemers loont het onder de Wkb wél om gebreken op het proces-verbaal van oplevering helder te omschrijven
De gebreken aan het gevelmetselwerk waren – ook volgens de aannemer - zichtbare gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering heeft ontdekt. Uit de uitspraken van de RvA blijkt niet dat deze gebreken de aannemer niet zijn toe te rekenen, zodat de aannemer onder de Wkb waarschijnlijk wel aansprakelijk zou zijn voor deze gebreken. Onder de Wkb loont het voor aannemers om gebreken op het proces-verbaal van oplevering helder te omschrijven en te zorgen voor uitgebreid bewijs van de staat van het werk ten tijde van de opneming en de oplevering.
(Bron uitspraken: Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, 81804 d.d. 31 augustus 2021 en 89068 d.d. 26 juli 2022)
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
