De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Aansprakelijkheid van aannemers voor verborgen gebreken onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Op 13 mei 2019 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met de wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. In onderstaand artikel “Wanneer is een aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken?” dat verscheen in het digitale magazine InterCom van juli 2019 van InterConcept ga ik in op de aansprakelijkheid van aannemers voor verborgen gebreken onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen.

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Op 13 mei 2019 is de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) na een roerig wetgevingstraject aangenomen door de Eerste Kamer. Het is de bedoeling dat de Wkb tegelijk met de Omgevingswet op 1 januari 2021 in werking treedt. De Wkb wil de bouwkwaliteit te verbeteren door een focus op de positie en de verplichtingen van de aannemer. In de ogen van de wetgever is de aannemer de expert die in belangrijke mate de uiteindelijk te realiseren bouwkwaliteit bepaalt.

Met bouwkwaliteit bedoelt de wetgever dat het gebouw voldoet aan de verwachting van de opdrachtgever of bouwconsument in de woorden van de Wkb. Het gebouw moet bij de oplevering minimaal voldoen aan het Bouwbesluit.

Veranderingen Burgerlijk Wetboek

Daarnaast voorziet de Wkb in een aantal wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (BW) waardoor de positie van de opdrachtgever moet verbeteren. Een van de grootste veranderingen is dat de aannemer na oplevering aansprakelijk wordt voor verborgen gebreken.

Aansprakelijkheid algemeen

Een van de wettelijke hoofdverplichtingen van de aannemer op basis van de aannemingsovereenkomst, is het opleveren van een werk, zoals een bouwwerk. De aannemingsovereenkomst is een contract en onderdeel van het contractenrecht. De algemene regels van het contractenrecht bepalen wanneer iemand aansprakelijk is. Zo verplicht artikel 6:74 lid 1 BW de schuldenaar (de aannemer) om de schade die de schuldeiser (de opdrachtgever) door iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis lijdt, te vergoeden, tenzij die tekortkoming niet aan de aannemer toerekenbaar is. Een aannemer is aansprakelijk als hij een toerekenbare bouwfout maakt. Een aannemer is dus niet aansprakelijk voor bouwfouten van anderen zoals de constructeur en de architect, behalve als die aan hem toerekenbaar zijn. Bijvoorbeeld als hij de ontwerpverantwoordelijkheid van de opdrachtgever heeft overgenomen.

Aansprakelijkheid is eindig. De claim van een opdrachtgever verjaart op grond van de wet (artikel 7:761 BW) 2 jaar nadat de opdrachtgever over het gebrek heeft geprotesteerd. De verjaringstermijn begint te lopen na een door de opdrachtgever gestelde termijn voor herstel of eerder als de aannemer zegt het gebrek niet te herstellen. Daarnaast is een opdrachtgever wettelijk verplicht (artikel 6:89 BW) om “binnen bekwame tijd” te klagen over gebreken. Wacht de opdrachtgever te lang met klagen, dan loopt hij het risico dat zijn claim op de aannemer over verborgen gebreken na oplevering is verjaard.

De claim van een opdrachtgever verjaart in ieder geval 20 jaar na de oplevering (artikel 7:761 lid 2 BW) en na 10 jaar in alle andere gevallen.

Hoe is de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken nu geregeld?

Na de oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever (artikel 7:758 lid 2 BW). In afwijking van deze algemene aansprakelijkheidsregel is het nu zo dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering had moeten ontdekken. Dit betekent dat de deskundigheid van de opdrachtgever doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering had moeten ontdekken. Als dat zo is, dan is de aannemer niet of verminderd aansprakelijk ook al heeft hij de uitvoeringsfout gemaakt en de aannemer ook deskundig is. De bewijslast ligt bij de opdrachtgever.

Een gebrek is niet alleen een fysieke tekortkoming, zoals een kozijn dat niet past. Het (toerekenbaar) niet nakomingen van de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst kan ook een gebrek opleveren. Bijvoorbeeld wanneer de aannemer bouwt in afwijking van het Bouwbesluit, terwijl het voldoen aan het Bouwbesluit een verplichting is in de aannemingsovereenkomst.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

De Wkb voegt een nieuw lid 4 toe aan artikel 7:758 BW: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het risico en de bewijslast liggen bij de aannemer. Hij moet aantonen dat het gebrek er op het moment van oplevering niet was. De deskundigheid van de opdrachtgever is niet meer doorslaggevend.

De wetgever ziet het proces-verbaal van oplevering als bewijs van zichtbaarheid van een gebrek. Het nadeel is dat niet in de praktijk niet altijd alle zichtbare gebreken in het proces-verbaal worden opgenomen. Soms omdat ze zo zichtbaar zijn en voor alle partijen duidelijk is dat sprake is van een gebrek. Toch is het belangrijk om ook die gebreken op te nemen in het proces-verbaal. Anders is niet duidelijk of de opdrachtgever het gebrek niet heeft ontdekt of dat hij het gebrek stilzwijgend heeft geaccepteerd. Vermoedelijk leidt deze onduidelijkheid in de praktijk tot discussie: de opdrachtgever kan stellen dat hij een gebrek niet heeft gezien waardoor de aannemer moet bewijzen dat het gebrek wèl zichtbaar was of nà de oplevering is ontstaan.

Daarom loont het om de staat van het gebouw bij oplevering secuur vast te leggen. Bijvoorbeeld door middel van een video-opname waarin in alle onderdelen van het werk duidelijk in beeld zijn gebracht. En om het aantal verborgen gebreken na oplevering te beperken, kan het helpen om opdrachtgevers het proces-verbaal van oplevering voor bepaalde onderdelen van het werk “voor akkoord” te laten ondertekenen.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

.
U kunt zich natuurlijk altijd weer eenvoudig met één klik afmelden.

Plaats een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.