In zijn brief van 14 november 2022 heeft minister De Jonge van BZK de nadere vragen van de Eerste Kamer (EK) commissie van 30 september 2022 over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) beantwoord.
In dit blog ga ik nader op de antwoorden in voor zover die betrekking hebben op de gevolgklassen en het private stelsel van de Wkb.
Gevolgklasse 1 de eerste 6 maanden beperkt tot nieuwbouw
De minister beperkt gevolgklasse 1 in eerste instantie tot nieuwbouw om tegemoet te komen aan de zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers. Verbouwactiviteiten vallen pas later – zes maanden na inwerkingtreding van de Wkb – onder gevolgklasse 1.
Geen maximumbepaling aan vertraging als kwaliteitsborgers voorafgaand aan de bouwmelding niet beschikbaar zijn
De minister voelt niet voor een maximumbepaling aan vertraging in het geval van schade vanwege het niet beschikbaar zijn van voldoende kwaliteitsborgers voorafgaand aan de bouwmelding.
Hij ziet eventuele vertraging als een privaatrechtelijk probleem dat de opdrachtgever, de aannemer en de kwaliteitsborging met privaatrechtelijke afspraken kunnen beperken.
Volgens de minister sluiten de opdrachtgever en de aannemer in ieder geval een overeenkomst tot het verrichten van diensten. Dat is onjuist.
Tussen de opdrachtgever en de aannemer komt een aannemingsovereenkomst voor het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard (art. 7:750 BW) tot stand. Wat wel juist is, is dat partijen in deze overeenkomst - net als nu - afspraken maken over de duur van het werk, de opleverdatum en de eventuele boete bij te late oplevering.
Anders dan de minister in zijn brief suggereert, is een aannemer niet automatisch een boete verschuldigd bij vertraging. Of de aannemer een boete bij vertraging is verschuldigd, is afhankelijk van de inhoud van de aannemingsovereenkomst en de eventueel daarop van toepassing verklaarde bouwvoorwaarden. Zoals bijvoorbeeld par. 42 UAV 2012 dat de aannemer een korting op de aanneemsom oplegt in geval van te late oplevering van het werk.
Tussen degene die de kwaliteitsborger inschakelt - dat kan iedereen zijn in het bouwproces - en de kwaliteitsborger komt een overeenkomst van opdracht tot stand.
Geen aparte tijdelijke maatregelen wanneer energie-installaties of aansluitingen te laat komen
De minister neemt geen aparte tijdelijke maatregelen voor het geval energie-installaties of energie-aansluitingen te laat komen. De oplossing ligt volgens hem in de werking van het huidige- en het nieuwe stelsel onder de Wkb.
Onder het nieuwe stelsel kan de bouwactiviteit volgens de minister in die gevallen niet gereed worden gemeld. Wordt het bouwwerk al wel opgeleverd dan zal een kwaliteitsborger de gemeente informeren over de delen van het bouwwerk die nog niet zijn afgerond en daarmee nog niet aan de regels voldoen. Daarna moet de gemeente als bevoegd gezag op basis van de informatie van de kwaliteitsborger - en eventuele eigen waarnemingen - bepalen of een bouwwerk in gebruik mag worden genomen. De gemeente kan daarbij bijvoorbeeld een termijn stellen waarbinnen de resterende punten alsnog moeten worden afgerond/ hersteld zodat gereedmelding alsnog kan plaatsvinden. Dat is in niet anders dan in de huidige situatie.
De minister gaat uit van gereedmelding in publiekrechtelijke zin. Hij gaat eraan voorbij dat een bouwwerk in privaatrechtelijke zin eerder (stilzwijgend) kan zijn opgeleverd, ook al staat dat op gespannen voet met de gereedmelding in publiekrechtelijke zin.
Deelopleveringen en het opleverdossier
Deelopleveringen
Volgens de minister zijn deelopleveringen zonder verklaring van de kwaliteitsborger en zonder dossier bevoegd gezag en het opleverdossier toegestaan onder de Wkb.
Uitgangspunt is dat het stelsel ervoor zorgt dat bouwwerken aan de voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voldoen bij gereedmelding. Bij gefaseerde ingebruikname mag de gemeente erop vertrouwen dat de woningen die eerder in gebruik worden genomen voldoen aan de regels van het Bbl. De kwaliteitsborger informeert de gemeente bij afwijkingen van het Bbl tijdens de bouw zodat de gemeente zo nodig kan handhaven.
Opleverdossier en dossier bevoegd gezag voor ingebruikname woning
Daarnaast is het volgens de minister niet aan de kwaliteitsborger om er bij een deeloplevering en gefaseerde ingebruikname voor te zorgen dat de consument beschikt over het opleverdossier en het dossier bevoegd gezag voordat hij zijn huis in gebruik neemt.
Volgens de minister is de kwaliteitsborger niet betrokken bij het consumentendossier bedoeld wordt: het opleverdossier dat een aannemer bij de gereedmelding aan zijn opdrachtgever, consumenten- en professionele opdrachtgevers moet verstrekken. Het opleverdossier ziet op de privaatrechtelijke oplevering van de woning. Het staat los van het dossier bevoegd gezag. Dit dossier is bedoeld om gemeenten informatie te geven om wel of niet te handhaven.
Opleverdossier voor ingebruikname woning bij deeloplevering mogelijk
De minister geeft geen antwoord op de vraag van de EK commissie of het mogelijk is om ervoor te zorgen dat een consument ook bij een deeloplevering over het opleverdossier beschikt vóórdat hij zijn huis in gebruik neemt. Dat is mogelijk.
De wet (art. 7:758 lid 1 BW) verplicht een aannemer om zijn opdrachtgever te kennen te geven dat het huis klaar is om op te leveren. Dat moet hij ook doen bij een particuliere opdrachtgever die een nieuwbouwhuis heeft gekocht.
Onder de Wkb is de aannemer verplicht om zijn opdrachtgever bij die kennisgeving het opleverdossier te verstrekken. Als hij tenminste een opleverdossier verstrekt. De verplichting tot het aanleveren van het opleverdossier is van regelend recht. Dat betekent dat een aannemer ook mag afspreken om géén opleverdossier aan te leveren.
In de praktijk geeft een aannemer vaak geen (schriftelijke) kennisgeving voor de oplevering. Dan wordt het huis stilzwijgend opgeleverd. Onder de Wkb loopt een (particuliere) opdrachtgever in dat geval dus het risico dat hij geen opleverdossier krijgt voordat hij zijn huis in gebruik neemt.
Heeft de opdrachtgever met de aannemer niks afgesproken over het opleverdossier, dan dan moet de aannemer dat alsnog verstrekken. Op grond van de nieuwe wettelijke regeling onder de Wkb, heeft hij automatisch recht op het opleverdossier. Maar heeft hij afgesproken dat de aannemer geen opleverdossier verstrekt, dan heeft hij daar geen recht op. Ook niet bij een deeloplevering.
Een (consument-)opdrachtgever doet er dus goed aan om vooraf te bedenken of hij een opleverdossier wil hebben. Vervolgens is het belangrijk om een stilzwijgende, automatische oplevering van het huis te voorkomen. Dat kan door hierover duidelijke afspraken te maken.
De aannemer is al wettelijk verplicht (art. 7:758 lid 1 BW) om zijn opdrachtgever te kennen te geven dat het werk klaar is om op te leveren. Onder de Wkb moet de aannemer bij die kennisgeving (art. 7:757a BW) het opleverdossier verstrekken.
Om er zeker van te zijn dat de consument-opdrachtgever ook bij een deeloplevering een opleverdossier krijgt, spreekt de consument met zijn aannemer af dat hij hem met een brief of email in kennis stelt dat het het huis klaar is om te op te leveren. In lijn met de aanstaande wettelijke regeling voor het opleverdossier.
De aannemer neemt die afspraak op in zijn offerte en/of in de aannemingsovereenkomst. Ze spreken daarin ook af dat de aannemer hem tegelijk met die kennisgeving het opleverdossier verstrekt. Zo krijgt de consument door het maken van uitdrukkelijke afspraken met de aannemer vooraf ook bij een deeloplevering - en voordat hij zijn huis in gebruik neemt - over het opleverdossier.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
