Hoe toets je als kwaliteitsborger praktisch (en geef je met een gerust hart je verklaring?)

“In theorie is er geen verschil tussen theorie en praktijk. In de praktijk wel.” (Albert Einstein)

Voor een kwaliteitsborger is dat ook zo.

Op grond van de aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is zijn verklaring dat het bouwwerk minimaal voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012, nodig om het bouwwerk officieel in gebruik te mogen nemen.

Als het niet gaat om één bouwwerk, maar om een nieuwe woonwijk met meerdere huizen? Moeten de kopers van de eerste huizen die klaar zijn wachten met in gebruik nemen totdat de laatste huizen klaar zijn?  Hoe toets je als kwaliteitsborger praktisch en verstrek je met een gerust hart je verklaring?  Ik zocht het uit.

Wat is een bouwwerk?

Volgens de jurisprudentie is een bouwwerk: “elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties.”

Een huis is een bouwwerk. Een weg is geen bouwwerk. Een stuclaag, een vloeistofdichte vloer, een grondlichaam en een paardrijbak zijn ook geen bouwwerken.

Bouw- en gereedmelding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is de bouwmelding de basis voor het in gebruik nemen van het bouwwerk  artikel 2.15ter lid 1 Bbl. De bouwmelding kan betrekking hebben op een of meerdere bouwwerken op hetzelfde terrein of op met elkaar samenhangende terreinen artikel 2.15ter lid 2 Bbl. 

De gereedmelding die nodig is voor ingebruikname ziet op het bouwwerk of de bouwwerken zoals omschreven in de bouwmelding. De verklaring van de kwaliteitsborger is onderdeel van de gereedmelding artikel 1.44 lid 3 sub a Bkb (Ingebruikname bouwwerk).

Degene die een bouwmelding doet voor één bouwwerk zoals één huis, meldt dat  huis gereed bij het bevoegd gezag nadat hij de verklaring van de kwaliteitsborger heeft ontvangen. Vermeldt de bouwmelding meerdere huizen of andere bouwwerken, dan meldt hij deze bouwwerken gereed na ontvangst van de verklaring van de kwaliteitsborger. Bij een gefaseerde oplevering van een nieuwbouwwijk, volgt de verklaring van de kwaliteitsborger na oplevering van het laatste huis. Dat betekent formeel dat de koper van het eerst opgeleverde huis moet wachten op de verklaring van de kwaliteitsborger nadat ook de laatste woning gereed is gemeld.

Onder het huidige recht artikel 1.25 Bouwbesluit 2012 en artikel 4.14 Model-Bouwverordening mag je een bouwwerk ook niet in gebruik nemen voordat het is gereed gemeld bij de gemeente.

Maar het is toch niet redelijk als de koper van een huis dat al klaar is misschien nog jaren moet wachten met ingebruiknemen? 

Dat kan onredelijk zijn. Wat dat betreft ligt er een taak bij de aannemer en de koper om in de (koop-/) aannemingsovereenkomst heldere afspraken te maken over de oplevering. Als de koper weet dat hij de sleutels pas krijgt nadat de kwaliteitsborger zijn verklaring heeft afgegeven en nadat zijn huis gereed is gemeld bij het bevoegd gezag, weet hij van tevoren waar hij aan toe is.

Mag je als kwaliteitsborger een deelverklaring afgeven als praktische oplossing?

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen sluit niet uit dat een kwaliteitsborger een deelverklaring geeft, dus het mag. Maar een deelverklaring heeft geen rechtsgevolg. Het rechtsgevolg van de formele verklaring van de kwaliteitsborging is verbonden aan de omschrijving van het bouwproject als bouwwerk of als verzameling van bouwwerken in de bouwmelding en in de gereedmelding. Een deelverklaring geldt niet als formele verklaring dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012. Al is dat wel aannemelijk.

Zou de deelverklaring wel gelden als formele verklaring in de zin van de wet Artikel 1.51 lid 2 Bbl, dan moet de vergunninghouder bij iedere deelverklaring ook een dossier bevoegd gezag overleggen aan de gemeente. Dat is omslachtig en duur.

Maar eerder in gebruik nemen mag toch niet?

Officieel niet. Het uitgangspunt is en blijft dat het bevoegd gezag moet handhaven bij ingebruikname zonder voorafgaande gereedmelding. De jurisprudentie maakt hierop twee uitzonderingen. Bij zicht op legalisatie en/of wanneer handhaven onevenredig is, handhaven gemeenten niet bij het eerder in gebruik nemen van een bouwwerk.

Onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen verandert dit niet.

Het stelsel van kwaliteitsborging geeft het bevoegd gezag het bewijsvermoeden dat een bouwwerk bij de gereedmelding voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012. Ook is de kwaliteitsborger verplicht om afwijkingen van de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012 direct te melden bij het bevoegd gezag artikel 1.151 Bbl (Informatieverstrekking kwaliteitsborger aan bouwpartijen en bevoegd gezag.

Het komt erop neer dat een gemeente mag vertrouwen dat een bouwwerk waarvoor de kwaliteitsborger een deelverklaring afgeeft uiteindelijk zal voldoen aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012, zolang de gemeente niet beschikt over informatie waaruit het tegendeel blijkt. Daarmee heeft de gemeente zicht op legalisatie. Geen bericht is goed bericht.

Hoe pak ik het aan?

Kwaliteitsborgers mogen deelverklaringen verstrekken voor afzonderlijke nieuwbouwwoningen of voor andere bouwwerken die onderdeel zijn van een groter geheel bij zicht op legalisatie. Vergeet niet dat een deelverklaring geen formele verklaring is en geen rechtsgevolg heeft. Op het moment dat een kwaliteitsborger zijn deelverklaring verstrekt, moet duidelijk zijn dat het desbetreffende bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012 of daaraan zal voldoen bij de gereedmelding van het gehele bouwproject. In dat geval is er zicht op legalisatie en zal de gemeente niet handhaven.

Zo toets je als kwaliteitsborger praktisch (en geef je met een gerust hart je verklaring).

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.