De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Hoe maak je heldere afspraken over kwaliteitsborging? (In 3 stappen)

De kwaliteitsborger wordt de spil in de aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Zijn verklaring is noodzakelijk voor het in gebruik mogen nemen van het bouwwerk dat hij heeft getoetst. Kwaliteitsborgers zijn óók opdrachtnemers. Zij kunnen ook te maken krijgen met betalingsproblemen, meerwerk en aansprakelijkheid bij fouten. Met heldere afspraken kun je die problemen voorkomen. Hoe maak je heldere afspraken over kwaliteitsborging?

De kwaliteitsborger

De kwaliteitsborger toetst aan de hand van een instrument voor kwaliteitsborging of een vergunningsplichtig bouwwerk voldoen aan de bouwtechnische vereisten van het Bouwbesluit 2012. Hij verklaart bij de oplevering schriftelijk dat hij gerechtvaardigd vertrouwt dat het bouwwerk tenminste aan deze eisen voldoet. Of niet. Dan geeft hij geen verklaring af. Daarnaast wordt de kwaliteitsborger opdrachtnemer volgens het Burgerlijk Wetboek. Hij kan ook te maken krijgen met betalingsproblemen, meerwerk, aansprakelijkheid bij fouten, geschillen en faillissement.

Wie schakelt de kwaliteitsborger in?

De Wkb zegt niet wie de kwaliteitsborger inschakelt. Dat kan iedereen zijn in het bouwproces: de aannemer, de onderaannemer, de opdrachtgever, de projectontwikkelaar, de vergunninghouder, de eigenaar.

Wat spreken opdrachtgevers en kwaliteitsborgers met elkaar af?

De Wkb zegt ook niet wat een kwaliteitsborger concreet afspreekt met zijn opdrachtgever. Dat mogen ze zelf bepalen als ze maar rekening houden met de vereisten van de Wkb. Waaronder eventuele vereisten aan de offerte en overeenkomst van kwaliteitsborging in instrumenten voor kwaliteitsborging.

Eisen contractering kwaliteitsborging instrumenten voor kwaliteitsborging

Op de website van de stichting IBK staat een overzicht met de verschillende instrumenten die voorlopig zijn toegelaten en voor proefprojecten kunnen worden gebruikt. De instrumenten KOMO Instrument Kwaliteitsborging (KiK) en het instrument Verbeterde Kwaliteitsborging (SWK) geven contractuele vereisten voor de inhoud van de overeenkomst met de kwaliteitsborger.

Instrument KiK

Het KOMO instrument Kwaliteitsborging (KiK) is een generiek en digitaal instrument voor kwaliteitsborging op maat. Partijen kunnen in de KiK-tool met elkaar samenwerken. Een kwaliteitsborger kan met de digitale KiK-tool een risicobeoordeling en een borgingsplan maken.

Artikel 4.8 van het KiK-reglement vereist onder andere dat de kwaliteitsborger in zijn offerte en overeenkomst opneemt welke publiek- en privaatrechtelijke eisen hij toetst. Bijvoorbeeld in ieder geval het Bouwbesluit 2012 of zijn opvolger het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of het Besluit Bodemkwaliteit. Privaatrechtelijke eisen zijn bijvoorbeeld eisen van een verzekeraar of waarborginstelling. Ook moet de kwaliteitsborger opnemen dat zijn opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht alle ontwerpwijzigingen aan hem zal melden.

Instrument VKB

Het instrument Verbeterde Kwaliteitsborging (VKB) is een auditachtig systeem. Het gaat ervan uit dat de aannemer beschikt over een intern kwaliteitssysteem waarmee hij bouwkwaliteit aantoont. De kwaliteitsborger toetst de kwaliteit van het desbetreffende bouwwerk aan de hand van dit interne kwaliteitssysteem. Hoe beter dit kwaliteitssysteem, hoe minder de kwaliteitsborger hoeft te toetst en hoe lager de kosten van de kwaliteitsborger.

Hoofdstuk 4 van het Instrument Kwaliteitsborging VKB (Werkzaamheden Kwaliteitsborger) omschrijft de werkzaamheden van de kwaliteitsborger en hoe hij tot een overeenkomst komt met zijn opdrachtgever. Ter ondersteuning behoort bij dit instrument een modelovereenkomst. Die is op dit moment nog niet beschikbaar op de website van VKB. Volgens de toelichting bij dit instrument mogen de eventuele eigen algemene voorwaarden van de kwaliteitsborger niet in strijd zijn met de modelovereenkomst en de eisen in het instrument.

De kwaliteitsborger als opdrachtnemer

Met het voldoen aan contracteringsvereisten in de instrumenten voor kwaliteitsborging, zijn partijen er nog niet. Ze hebben dan nog geen afspraken gemaakt over mogelijke hoofdpijnonderwerpen zoals bijvoorbeeld het opzeggen  van de overeenkomst, (wan)betaling van facturen, meerwerk (wijzigingen) en  (beperking van) aansprakelijkheid. En ook niet over een aansprakelijkheidsverzekering, schade en schadevergoeding en een geschillenregeling.

Deze onderwerpen worden vaak geregeld in algemene voorwaarden, zoals de DNR 2011.

Kwaliteitsborging en de DNR 2011?

De DNR 2011 zijn brede adviseursvoorwaarden. Kwaliteitsborgers kunnen de DNR 2011 van toepassing verklaren op hun overeenkomst van opdracht Adviseur is de partij die de opdracht aanvaardt (artikel 1 DNR 2011). De DNR 2011 zijn echter (nog) niet aangepast aan de Wkb. Ook is de Standaard Taakbeschrijving (Sub) bij de DNR 2011 nog niet afgestemd op de Wkb en de instrumenten voor kwaliteitsborging.

Daarom is het de vraag of het verstandig is om de DNR 2011 ongewijzigd van toepassing te verklaren op een overeenkomst van kwaliteitsborging.

Een ander punt is dat de DNR 2011 adviseursvriendelijke voorwaarden zijn. Ze zijn gericht op de bescherming van de adviseur als opdrachtnemer. Met onder meer uitgebreide beperkingen van aansprakelijkheid, schade, schadevergoeding en vrijwaring. Daarom wijken opdrachtgevers in de praktijk op deze punten meestal fors af van de DNR 2011.

Moet ik de DNR 2011 gebruiken?

Nee. Je mag de DNR 2011 van toepassing verklaren op een overeenkomst, maar het moet niet. Gedeeltelijk van toepassing verklaren mag ook. Je mag ook kiezen voor eigen algemene voorwaarden. Of je maakt een afspraak op maat. Dat kan omdat de wettelijke regeling van opdracht grotendeels van regelend recht is. Je mag van de wet mag afwijken en iets anders afspreken. Maar dat geldt niet voor de hele regeling van opdracht.

Let op dwingend recht bij opzegging

Opdrachtgevers mogen de opdracht altijd opzeggen. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten-opdrachtgevers. Bij professionele opdrachtgevers die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf niet. Met hen mag je andere afspraken maken. Je mag bijvoorbeeld afspreken dat zij de opdracht niet tussentijds mogen opzeggen. Consumenten-opdrachtgevers zijn bij opzegging geen schadevergoeding verschuldigd. Professionele opdrachtgevers soms wel.

Opdrachtnemers kunnen de opdracht alleen opzeggen als deze geldt voor onbepaalde tijd en niet eindigt door voltooiing, tenzij sprake is van gewichtige redenen. Bij consumenten-opdrachtgevers kan dat onder omstandigheden anders zijn. Een opdrachtnemer die terecht het vertrouwen in zijn opdrachtgever heeft verloren, kan een gewichtige reden hebben voor opzegging.

Redelijk loon

Bij een voortijdig einde van de opdracht heeft de opdrachtnemer recht op een redelijk loon. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten-opdrachtgevers en van regelend recht voor professionele opdrachtgevers.

Dus hoe maak je heldere afspraken over kwaliteitsborging?

  1. Check of het desbetreffende instrument voor kwaliteitsborging eisen stelt aan de contractering. Neem die eisen in ieder geval op in de offerte en in de overeenkomst van kwaliteitsborging.
  2. Bedenk van tevoren over welke andere onderwerpen je afspraken wil of moet maken. Kies of je algemene voorwaarden van toepassing wil verklaren. Houd rekening met dwingend recht. Check de polis van je aansprakelijkheidsverzekering. Overleg zo nodig met je verzekeraar over de overeenkomst.
  3. Zet afspraken duidelijk op papier. In de offerte en in de overeenkomst van kwaliteitsborging.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

.
U kunt zich natuurlijk altijd weer eenvoudig met één klik afmelden.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Auteursrecht De Bouwadvocaat

Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan

en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.

Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak

worden gemaakt op schadevergoeding.

Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.