De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

TagOplevering

Waarom het voor aannemers onder de Wkb wél loont om gebreken op het proces-verbaal van oplevering helder te omschrijven

Gebreken na oplevering

Een aannemer bouwt voor een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 34 woningen. Bij de oplevering klagen zij, bijgestaan door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis (VEH) alleen over gebreken aan het voegwerk.

Drie jaar na de oplevering vordert het CPO van de aannemer een bedrag van ca. € 78.000,- voor de volledige vervanging van het buitengevelmetselwerk. Van de arbiters krijgt het CPO nul op het rekest.

De aannemer is niet aansprakelijk voor de gebreken aan het buitengevelmetselwerk. Het CPO doet ook een tevergeefs beroep op de aanstaande Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De arbiter(s) wijzen dit beroep af, omdat de Wkb nog niet in werking is getreden.

Onder de Wkb is de aannemer waarschijnlijk wél aansprakelijk voor de gebreken aan het buitengevelmetselwerk. Waarom dat zo is, lees je in dit blog.

(meer…)

Hoe beperk je je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb?

De meeste aannemers beperken de gevolgen van hun aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering of sluiten hun aansprakelijkheid contractueel uit door middel van exoneratieclausules.

Dat gaat lang niet altijd goed. Werkt de exoneratieclausule niet, dan ben je toch aansprakelijk voor de gevolgen van de gebreken na oplevering. Daarom is het belangrijk dat een aannemer van tevoren inschat of een exoneratie kans van slagen heeft. Nu en onder de Wkb.

Hoe je je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb beperkt, lees je in dit blog.

Beperking van aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering

In de bouwpraktijk is het gebruikelijk om aansprakelijkheid voor gebreken oplevering uit te sluiten of te beperken.

Een reden hiervoor is de verhouding tussen de prijs voor het werk en de hoogte van de mogelijke schade door een fout. Ook zijn niet alle gebreken in het werk verzekerbaar.

Met een zogenaamd exoneratiebeding kun je de gevolgen van je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering als aannemer beperken. Zo’n clausule beperkt de gevolgen van aansprakelijkheid vaak in tijd en geld.

Een exoneratiebeding staat vaak in de toepasselijke bouwvoorwaarden, maar kan ook in de aannemingsovereenkomst zelf zijn opgenomen.

Voorbeeld exoneratiebeding in bouwvoorwaarden

Artikel 16.3 AVA 2013:

"Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk."

Voorbeeld exoneratiebeding in een aannemingsovereenkomst

"De aannemer is aansprakelijk voor directe schade aan het bouwwerk die het gevolg is van een gebrek in het ontwerp, de uitvoering of gebruikte materialen, voor zover dit gebrek de aannemer kan worden toegerekend. De aansprakelijkheid van de aannemer is echter beperkt tot maximaal 75% van de overeengekomen aanneemsom”.

Met deze bepaling beperkt de aannemer zijn aansprakelijkheid tot directe schade als gevolg van de omschreven gebreken en tot een maximumbedrag van de aanneemsom.

Doorbreking exoneratiebeding: toch aansprakelijk!

Het uitgangspunt is dat exoneraties geldig en nuttig zijn.

Maar niet ieder exoneratiebeding kan door de beugel: de beperking van de aansprakelijkheid door de ene partij leidt vaak tot tot een verslechtering van de financiële- en rechtspositie van de andere partij.

In sommige gevallen is een beroep op een exoneratiebeding onaanvaardbaar. Bijvoorbeeld bij grove schuld of roekeloosheid die grenst aan opzet. Of bij een consument-opdrachtgever als het gaat om een beperking van aansprakelijkheid op de zogenaamde grijze lijst art. 6:237a Burgerlijk Wetboek (BW). Deze lijst bevat bedingen in algemene voorwaarden waarvan de wetgever vermoedt dat die onredelijk bezwarend zijn. Die bedingen zijn vernietigbaar, tenzij de gebruiker (in dit geval de aannemer) aantoont dat het desbetreffende beding in de gegeven omstandigheden niet onredelijk bezwarend is. Je vernietigt algemene voorwaarden met een brief waarin je zegt dat je de algemene voorwaarden vernietigt en waarom je dat doet.

Een exoneratiebeding dat de aansprakelijkheid van de aannemer beperkt tot het netto factuurbedrag van de aannemingsovereenkomst is onredelijk bezwarend.

Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering nu

Onder het huidige recht is een aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die een opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW). Daarbij maakt het niet uit of het gaat om een professionele- of consumenten-opdrachtgever.

Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb

Onder de Wkb wordt een aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken hem niet zijn toe te rekenen .

Onder de Wkb mogen aannemers alleen uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf afwijken van de nieuwe aansprakelijkheidsregel. Afwijken zoals nu via algemene bouwvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld via art. 16 AVA 2013 gaat onder de Wkb niet meer. Verklaar je bouwvoorwaarden van toepassing op de aannemingsovereenkomst, maar wijk je in die overeenkomst niet uitdrukkelijk af van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling, dan zijn die voorwaarden vernietigbaar Bruggeman, E.M. & Hoogendoorn J.R. 2022 De wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek als gevolg van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, par 6.7..

Wil je als aannemer onder de Wkb een beroep kunnen doen op de aansprakelijkheidsregeling voor gebreken in § 12 UAV 2012, doe dat dan uitdrukkelijk en in de aannemingsovereenkomst zelf. Bijvoorbeeld zo:

"De aannemer is na de oplevering niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk zoals omschreven in par. 12 UAV 2012. Met deze aansprakelijkheidsregeling wijken partijen uitdrukkelijk af van het bepaalde in art. 7:758 lid 4 BW".

Omdat ook de overige wijzigingen van de Wkb met betrekking tot de waarschuwingsplicht en de introductie van het opleverdossier ook van invloed zijn op de UAV 2012, onderzoekt de Werkgroep Herziening UAV 2012 of , en zo ja hoe, de wijzigingen aanleiding geven de UAV 2012 aan te passen.

De nieuwe aansprakelijkheidsregel is van dwingend recht voor consumenten-opdrachtgevers. Aannemers mogen niet in het nadeel van consumenten-opdrachtgevers afwijken van deze regeling.

Ben ik bij consumenten-opdrachtgevers onder de Wkb dan altijd 20 jaar aansprakelijk?

Nee. De wet geeft een (consumenten-)opdrachtgever het recht om een aannemer maximaal 20 jaar in rechte aan te spreken voor verborgen gebreken na oplevering, maar dat betekent niet automatisch dat je ook aansprakelijk bent. Opdrachtgevers, ook consumenten-opdrachtgevers, moeten aantonen dat sprake is van een gebrek dat bij de oplevering niet is ontdekt. Ook moeten ze op tijd klagen en een procedure beginnen voordat een rechter of arbiter oordeelt dat je aansprakelijk bent.

Daarnaast sluit de Wkb niet uit dat je in aannemingsovereenkomsten en/of algemene bouwvoorwaarden verjarings- en vervaltermijnen opneemt voor het instellen van een vordering in verband met gebreken na oplevering. Ook daarvoor geldt dat een contractuele vervaltermijn onredelijk bezwarend of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Een contractuele vervalttermijn van bijvoorbeeld één dag is onaanvaardbaar.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wkb per 1 januari 2024 heeft Bouwend Nederland in klare taal nieuwe Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk voor professionele opdrachtgevers en consumenten-opdrachtgevers opgesteld: de AVA Consumenten 2023 opgesteld (AVA Zakelijk 2023 en AVA Consumenten 2023). Artikel 16 lid 4 en 5 van de AVA Consumenten 2023 bevatten een vervalbeding. Het recht om in een procedure bij de overheidsrechter of scheidsgerecht (arbitrage) een vordering in verband met gebreken na oplevering in te stellen, vervalt 5 jaar na de opleverdatum (lid 4) of 10 jaar bij een ernstig gebrek (lid 5).

Hoe beperk ik mijn aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb?

Wil je je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering beperken ten nadele van een professionele opdrachtgever, vertrouw dan niet blindelings op algemene bouwvoorwaarden die je van toepassing verklaart. Beperk je aansprakelijkheid ten nadele van professionele opdrachtgevers uitdrukkelijk in afwijking van de nieuwe regeling. Doe dat niet niet bij consumenten-opdrachtgevers. Een dergelijke afwijking is in strijd met dwingend recht. Met consumenten-opdrachtgevers kun je wel verjarings-en/of vervaltermijnen afspreken, mits die niet onredelijk bezwarend of onaanvaardbaar zijn. Formuleer exoneratieclausules zorgvuldig waarbij je rekening houdt met de nieuwe aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder de Wkb.

Aansprakelijkheidsverweer: de vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen

Aansprakelijkheidsverweer: de vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen

Opeens stond de deurwaarder aan de deur.

Of je de dagvaarding in ontvangst wil nemen.

De opdrachtgever, waarvan je zeker vier jaar niets meer hebt gehoord, heeft je gedagvaard.

Heeft hij dan nog steeds een aanspraak op je? En hoe lang dan?

Met het aansprakelijkheidsverweer: de vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen voorkom je aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering. Nu en onder de Wkb.

(meer…)

Hoe werkt de 5%-regeling onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen?

Hoe werkt de 5%-regeling onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen?

“Geachte mevrouw J., de termijn van drie maanden na de oplevering is inmiddels verstreken. Wij hebben uw depot van 5% van de aanneemsom vrijgegeven aan de aannemer. Wij wensen u succes met het herstel van de oplevergebreken”, aldus de notaris.

So much voor het depot als de stok achter deur voor het herstel van gebreken na oplevering.

Okee, ze was te laat met het verlengen van het depot.

Maar hoe kon ze vermoeden dat ook het nieuwe dak bij de eerste hoosbui na de oplevering zou gaan lekken?

Had ze dan ook nog de termijn voor het verlengen van het depot in de gaten moeten houden?

(meer…)

Dit verandert de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen voor aannemers

Dit verandert de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen voor aannemers

Na twintig jaar voorbereiding, een aanhouding van de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer van anderhalf jaar, verschillende amendementen en een bestuursakkoord om gemeenten te overtuigen van hun rol in het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging, is de Eerste Kamer op 14 mei 2019  akkoord gegaan met het wetsvoorstel Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Dit verandert de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen voor aannemers. (meer…)

Hoe je de automatische oplevering van een bouwwerk voorkomt (en bovendien meer bouwkwaliteit krijgt)

Oplevering

'Te koop: Een zwarte Citroën DS 19 uit 1965 voor €17.900,-. In het verleden gerestaureerd.'

Het was precies die Citroën uit The Day of the Jackal. Haar droomauto.

De bodemplaat was glad en zwart. Héél glad. Was hij eerst geplamuurd en toen zwart gespoten?

En €17.900,- was veel geld. Eigenlijk had ze al ja gezegd.

Ze aarzelde. Misschien moest ze tóch eerst met een magneetje langs de bodemplaat gaan.

Ze was bang voor een kat in de zak. Bij de oplevering van een werk voelt een opdrachtgever hetzelfde. (meer…)

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.
Auteursrecht De Bouwadvocaat.
Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.
Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.