In een vorig blog schreef ik hoe je met het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen gebrek, aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering kunt voorkomen.
Is het bij de oplevering van het bouwwerk ontdekte gebrek wel een gebrek, maar geen verborgen gebrek omdat je opdrachtgever dat gebrek bij de oplevering had kunnen of moeten ontdekken?
Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek. Met een ijzersterk verweer voorkom je aansprakelijkheid. Nu en onder de Wkb.
Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering nu en onder de Wkb
Op dit moment ben je als aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering niet kon of niet moest ontdekken. Je bent niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken: gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De bewijslast ligt bij je opdrachtgever.
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) draait de rollen om. Onder de Wkb ben je als aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken jou niet toerekenbaar zijn. De bewijslast ligt bij de aannemer.
Voorbeeld aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek
De onvoldoende geluidsisolatie van de badkamers is nu geen verborgen gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is
Een ontwikkelaar spreekt met een aannemer af dat hij een nieuwe woontoren bouwt. De aannemer heeft de woontoren opgeleverd. Partijen hebben de oplevering vastgelegd in een proces-verbaal. Bij de oplevering is de ontwikkelaar bijgestaan door een deskundige. Toen is de onvoldoende geluidsisolatie niet opgemerkt. Na de oplevering klagen verschillende bewoners dat zij hun buren in de badkamer letterlijk kunnen horen. Uit de geluidsmetingen na de oplevering blijkt dat de binnenwanden van de badkamers in de appartementen onvoldoende zijn geïsoleerd.
Na de oplevering moet de ontwikkelaar de binnenwanden alsnog laten bij-isoleren. Volgens hem een verborgen gebrek waardoor hij schade lijdt en waarvoor de aannemer aansprakelijk is.
De aannemer ziet dat anders. Het ontbreken van voldoende isolatie is geen verborgen gebrek. Hij is niet aansprakelijk. De opdrachtgever werd bijgestaan door een deskundige. Die had bij de oplevering met geluidsmetingen kunnen controleren of de binnenwanden van de badkamers voldoende waren geïsoleerd. Anders gezegd: de ontwikkelaar had bij de oplevering redelijkerwijs moeten ontdekken dat de binnenwanden niet voldoende waren geïsoleerd. Onder het huidig recht heeft de aannemer gelijk.
De onvoldoende geluidsisolatie van de badkamers is onder de Wkb wél een gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is
Onder de Wkb pakt het voor de aannemer anders uit. Dan maakt het niet uit dat de opdrachtgever werd bijgestaan door een deskundige. Het gaat erom dat het gebrek, de onvoldoende isolatie, bij de oplevering daadwerkelijk is ontdekt. De aannemer is aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek hem niet kan worden toegerekend. Bijvoorbeeld omdat niet hij of een onderaannemer, maar een nevenaannemer die de opdrachtgever heeft ingeschakeld de fout heeft gemaakt door de binnenwanden onvoldoende te isoleren.
Ja, maar wat als de opdrachtgever bij de oplevering wel heeft ontdekt dat de geluidsisolatie onvoldoende is en dat gebrek per ongeluk niet is genoteerd op het proces-verbaal?
Ook dan moet de aannemer bewijzen dat de onvoldoende geïsoleerde binnenwanden bij de oplevering daadwerkelijk zijn ontdekt. Bijvoorbeeld door middel van foto’s en video-opnamen van de oplevering. Lukt dat niet, dan is de aannemer aansprakelijk voor dit gebrek.
Hoe voorkom ik aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb?
Vind je dat je niet aansprakelijk bent voor het gebrek na oplevering, omdat je opdrachtgever het gebrek heeft ontdekt? Denk dan aan het aansprakelijkheidsverweer: het gebrek is geen verborgen gebrek. Zorg ervoor dat je kunt bewijzen dat je opdrachtgever het gebrek bij de oplevering daadwerkelijk heeft ontdekt. Leg de op te leveren onderdelen van het werk nauwkeurig vast in een proces-verbaal van oplevering. Leg ook vast wanneer je opdrachtgever een gebrek ontdekt tijdens de oplevering. Niet alleen in het proces-verbaal, maar ook op andere manieren bijvoorbeeld door middel van foto’s, video's en verklaringen van de aanwezigen bij de oplevering. Vraag je opdrachtgever zo nodig om onderdelen van het werk voor akkoord te ondertekenen.
———————————————————————-
5 verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb
Ben je aansprakelijk gesteld voor gebreken na oplevering? Dat betekent niet automatisch https://www.debouwadvocaat.nl/aansprakelijkheid-van-aannemers-voor-verborgen-gebreken-onder-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen/ dat je aansprakelijk bent. Ook niet onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb).
In deze serie van vijf artikelen behandel ik de volgende vijf verweren tegen aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering - voor nu en onder de Wkb.
- Het gebrek is geen gebrek (gepubliceerd op 1 september 2022)
- Het gebrek is geen verborgen gebrek (dit artikel)
- Het gebrek is niet toerekenbaar (volgt op 29 september 2022)
- Je opdrachtgever heeft niet op tijd geklaagd (volgt op 13 oktober 2022)
- De vordering van je opdrachtgever is verjaard of vervallen (volgt op 27 oktober 2022)
Deze én andere artikelen over Wkb en bouwrecht direct in je mailbox ontvangen?
Schrijf je dan in voor mijn nieuwsbrief
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
