Bij brief van 11 september 2023 beantwoordt demissionair minister De Jonge van BZK de vragen van de leden Crone en Kemperman van de Eerste Kamer (EK) van 20 juli 2023. Zij maken zich zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers en problemen met de uitvoering bij inwerkingtreding van de Wkb per 1 januari 2024. In deze update bespreek ik de voor de bouwpraktijk belangrijkste antwoorden.
Knip nieuwbouw en verbouw
Om tegemoet te komen aan de zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers en de wens om extra waarborgen, maakt de minister een knip tussen nieuwbouw en verbouw. Voor nieuwbouw onder gevolgklasse 1 treedt de Wkb per 1 januari 2024 in werking. Verbouwactiviteiten vallen pas vanaf 1 juli 2024 onder gevolgklasse 1 mits op basis van onafhankelijk onderzoek blijkt dat dat er dan voldoende kwaliteitsborgers zijn en er geen andere signalen zijn die belemmerend werken. Tot die datum nemen gemeenten vergunningplichtige verbouwactiviteiten nog in behandeling.
De knip geldt niet voor het private stelsel met de wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek. Deze wijzigingen gelden vanaf 1 januari 2024 voor álle aannemers van bouwwerken.
Geen gedoogverklaring gemeente bij ontbreken verklaring kwaliteitsborger
Volgens de Minister zijn gemeenten niet verplicht om een gedoogverklaring af te geven in het geval de kwaliteitsborger geen verklaring geeft bij afwijkingen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Geeft de kwaliteitsborger geen (goedkeurende) verklaring af, dan moet hij dat melden bij het bevoegd gezag. De gemeente kan dan handhaven, maar is daartoe niet verplicht. Bij een kleine afwijking van het Bbl kan de gemeente tot het oordeel komen dat handhaving niet proportioneel is. In dat geval kan de gemeente een gedoogverklaring afgeven.
Gereedmelding bevoegd gezag
Bij een onvolledige gereedmelding is het verboden om het bouwwerk feitelijk in gebruik te nemen artikel 2.21 Bbl (gereedmelding bouwactiviteit). De initiatiefnemer moet alsnog een volledige melding indienen voordat de termijn van twee weken voor ingebruikname gaat lopen. Publiekrechtelijk kan de initiatiefnemer het bouwwerk bij de gemeente gereedmelden als aan alle eisen van het Bbl is voldaan.
Privaatrechtelijk kan een bouwwerk door ingebruikname stilzwijgend worden opgeleverd. Onder de Wkb is het beter om dat te voorkomen voor zover het gaat om het voldoen aan het Bbl en het verkrijgen van de verklaring van de kwaliteitsborger. Zonder (volledige) gereedmelding kan het bevoegd gezag namelijk handhaven. Overigens kan de gemeente in dat geval ook besluiten dat zij de situatie gedoogt en dat handhaving niet proportioneel is.
Geen bezwaar en beroep mogelijk tegen gedogen gemeente
Het gedogen van de gemeente van ingebruikname van het bouwwerk is geen besluit waartegen bezwaar en beroep openstaat ECLI:NL:RVS:2019:1356. Bezwaar en beroep staan wel open tegen een eventuele weigering van het bevoegd gezag om te handhaven.
Juridische verantwoordelijkheid voor gevolgschade bij het niet in gebruik mogen nemen van een bouwwerk door het niet behalen van procedurele termijnen?
De leden Crone en Kemperman vroegen zich ook af Zie vraag 8 van hun brief van 20 juli 2023 wie juridisch verantwoordelijk is voor de gevolgschade ingeval een bouwwerk niet wordt vrijgegeven als gevolg van het niet halen van procedurele termijnen, bijvoorbeeld door het bevoegd gezag.
Geen toestemming bevoegd gezag voor ingebruikname bouwwerk, geen gevolgschade
De vraag van Crone en Kemperman impliceert dat het bevoegd gezag toestemming moet geven voor ingebruikname. Dat is niet juist, zoals de Minister terecht opmerkt.
Gemeenten geven geen toestemming en geven bouwwerken niet vrij, hetgeen blijkt uit de Nota van Toelichting bij het Bbl Zie: procedurele verschillen vergunning en meldplicht. Heeft de initiatiefnemer de gereedmelding volgens de regels gedaan bij het bevoegd gezag, dan vervalt het verbod op ingebruikname automatisch en mag het bouwwerk in gebruik worden genomen. In dat geval is geen sprake van gevolgschade. Het bouwwerk voldoet voldoet aan het Bbl en de initiatiefnemer heeft de volledige gereedmelding op tijd ingediend.
Is de gereedmelding niet volledig, bijvoorbeeld omdat de verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt, dan moet de gemeente dat binnen twee weken melden aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer moet ervoor zorgen dat de gereedmelding alsnog volledig (dossier bevoegd gezag + verklaring kwaliteitsborger) bij de gemeente wordt ingediend. Dit kan betekenen dat de initiatiefnemer ervoor moet zorgen dat de aannemer gebreken herstelt zodat de kwaliteitsborger alsnog zijn verklaring kan geven. Daarna gaat de twee weken termijn lopen.
Zijn de twee weken voorbij zonder dat de gemeente aan de initiatiefnemer heeft gemeld dat de gereedmelding niet volledig is en/of geen besluit tot handhaving heeft genomen, dan mag de initiatiefnemer ervan uitgaan dat het dossier volledig is en dat het bouwwerk in gebruik kan worden genomen Zie ook: Besluit van 4 april 2022, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit kwaliteit leefomgeving en het Omgevingsbesluit in verband met de invoering van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen (Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen), blz: 146.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
