De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Wkb: wanneer ben je aansprakelijk voor bouwfouten?

‘Als er fouten worden gemaakt, moet geregeld zijn dat de aannemer daarvan ook de gevolgen ondervindt. Hij moet het daadwerkelijk in zijn portemonnee voelen’, aldus voormalig PvdA kamerlid Albert de Vries tijdens het plenair debat in 2016 over de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). 

Ook de Wkb focust met name op de aansprakelijkheid van de aannemer voor bouwfouten. De Vries en de Wkb gaan eraan voorbij dat niet alleen aannemers bouwfouten maken. Aannemers bouwen zelden alleen. De andere partijen die bij de bouw zijn betrokken kunnen ook fouten maken. Gelukkig zit ons wettelijk aansprakelijkheidssysteem genuanceerd in elkaar. De regels voor aansprakelijkheid in het Burgerlijk Wetboek zijn ook van toepassing op bouwfouten en schade veroorzaakt door verschillende partijen die werken aan hetzelfde bouwwerk. Die situatie was aan de orde bij een werk waarbij de sparingen voor de trap te klein waren.

Halverwege de bouw bleek bij een proefproject van 12 woningen dat de sparingen voor de trappen meer dan 10 cm te klein waren. Geen enkele trap paste. De trappen zouden niet voldoen aan het Bouwbesluit 2012.

De architect had het gemist in zijn ontwerp. De bouwopzichter had het bij het toetsen van het ontwerp en bij de bouw van de woningen ook gemist. En de aannemer had het ook gemist. De aannemer kon het probleem nog op tijd oplossen door de trappen aan te passen en de optreden te verhogen, waardoor een trede minder nodig was. Het aanpassen van de trappen kostte EUR 18.000,- Daarmee had hij een gelijkwaardige oplossing die voldeed aan het Bouwbesluit 2012.

Gelukkig was de schade te overzien. Toch triggerde het de vraag: op wiens bord komt dit te liggen? De conclusie was dat de bouwopzichter een extra schakel in de keten is die is aan te spreken. Voor de kwaliteitsborger is dat onder de Wkb ook zo. Hij wordt net als de bouwopzichter een opdrachtnemer, zij het met een expliciete wettelijke taak.

Maar als hij een extra schakel is om aan te spreken, hoe zit het dan met de andere schakels zoals de aannemer en de architect?

Aansprakelijkheid

De algemene regels van het contractenrecht in het Burgerlijk Wetboek bepalen wanneer je aansprakelijk bent. De wet (Artikel 6:74 BW) verplicht de schuldenaar – degene die zijn verplichting niet nakomt – om de schade van zijn schuldeiser – degene die recht heeft op de prestatie van de schuldenaar – te vergoeden, tenzij de tekortkoming niet toerekenbaar is. Je bent dus aansprakelijk wanneer je een toerekenbare fout maakt. Dan pleeg je wanprestatie.

Ja, maar als je je ergens mee bemoeit ben je toch aansprakelijk?

Nee, zo simpel is dat niet. Ook als je door je gedrag verantwoordelijkheid naar je toe trekt, ben je pas aansprakelijk als aan de wettelijke vereisten voor aansprakelijkheid is voldaan.

Moet ik meteen schadevergoeding betalen?

Nee, voor het betalen schadevergoeding moet ook aan wettelijke vereisten zijn voldaan. Een van die vereisten is dat je in verzuim moet zijn.

Als je nog kunt doen wat je hebt afgesproken en je schuldeiser heeft je schriftelijk in gebreke gesteld, krijg je een 2e kans om alsnog na te komen. Doe je dat wel, dan heb je je fout rechtgezet. Doe je dat niet of niet op tijd, dan ben je in verzuim.

Medeschuld

De architect, de bouwopzichter en de aannemer hadden allemaal steken laten vallen. Ze waren allemaal verantwoordelijk voor het ontstaan dezelfde schade, namelijk de sparingen die te groot waren. Volgens de wet zijn ze daarmee medeschuldig.

Bij medeschuld zijn twee of meer personen aansprakelijk voor dezelfde schade (Artikel 6:102 BW). Zij zijn hoofdelijk verbonden jegens de schuldeiser om de schade te voldoen. Dat betekent dat de schuldeiser hen ieder voor de hele schade kan aanspreken. Vervolgens moeten zij onderling afrekenen afhankelijk van hun draagplicht.

Ik geef een voorbeeld.

Stel dat pas na de oplevering was gebleken dat de trappen niet pasten omdat de sparingen veel te groot waren. De kopers willen de schade verhalen. De herstelkosten waren EUR 30.000,- De schuldverhouding tussen de architect, de aannemer en de bouwopzichter is 1:1:1.

Omdat ze alle drie steken hebben laten vallen, geeft de wet de kopers de keuze wie willen aanspreken voor de betaling van schadevergoeding. Ze vorderen EUR 30.000,- aan schadevergoeding van de aannemer. Hij betaalt. De architect en de bouwopzichter moeten op hun beurt ieder EUR 10.000,- betalen aan de aannemer.

Dit is een simpel voorbeeld dat geen rekening houdt met complexe situaties die in de bouw vaak voorkomen. Denk aan de situatie waarbij de fout van de architect wordt toegerekend aan zijn opdrachtgever, sprake is van eigen schuld van de opdrachtgever en een of meerdere aansprakelijke partijen hun aansprakelijkheid voor bouwfouten in hun overeenkomst en/of algemene voorwaarden hebben beperkt of uitgesloten. Dat zijn aansprakelijkheidsrechtelijke breinbrekers.

Wat kan ik doen om aansprakelijkheid te voorkomen?

Voorkomen is beter dan genezen. Maak het risico op aansprakelijkheid zo klein mogelijk. Doe je werk zo goed mogelijk. Maak heldere afspraken en zorg voor een robuust projectdossier. Weet en begrijp wat je afspreekt, zeker nu de Wkb in aantocht is met een versterking van de positie van de bouwconsument. Beperk of sluit je verplichting tot het betalen van schadevergoeding uit in je overeenkomst en/of in de algemene voorwaarden.

Dit blog werd op 26 januari 2021 ook gepubliceerd op aannemervak.nl.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

.
U kunt zich natuurlijk altijd weer eenvoudig met één klik afmelden.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.