De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Waarom je als aannemer niet automatisch 20 jaar garantie geeft (ook niet onder de Wkb)

Veel aannemers verkeren in de veronderstelling dat ze “op grond van onze Nederlandse wet” 20 jaar garantie moeten geven op het opgeleverde werk. Ook onder de aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Daarmee bedoelen ze dat ze gebreken gedurende 20 jaar na de oplevering automatisch moeten herstellen. Dat is een misvatting. In dit blog leg ik uit waarom je als aannemer niet automatisch 20 jaar garantie geeft. Ook niet onder de Wkb.

Wat is garantie?

 Het begrip garantie heeft geen vaste betekenis. Garanties bestaan in allerlei soorten en maten. Je hebt productgaranties die de deugdelijkheid van een product garanderen, zoals de garantie op  een nieuwe Iphone. Een garantie kan ook betrekking hebben op de aan-of afwezigheid van bepaalde eigenschappen. Bijvoorbeeld garantie op de afwezigheid van scheuren, blazen en het loslaten van verf binnen een garantietermijn van 6 jaar. Of garantie op de afbouw van een woning zoals de garantie van Woningborg waarbij Woningborg garandeert dat de woning wordt afgebouwd als de aannemer failliet gaat.

Wanneer geef je garantie?

Je geeft garantie wanneer je hebt afgesproken dat je garantie geeft. Dat kan expliciet door het woord garantie te gebruiken in de overeenkomst, maar ook impliciet. Een garantie die niet met zoveel woorden in de overeenkomst is opgenomen, maar daarin wel gelezen moet worden, is een impliciete garantie.

Óf je een garantie hebt gegeven en wat daarvan het rechtsgevolg is, hangt steeds af van wat je concreet hebt afgesproken en hoe je die afspraak uitlegt. Ik geef een voorbeeld RvA 5 juli 2006 nr. 27.429:

“Door aanvaarding van deze opdracht garandeert u onverkort, tevens het onderhavige werk:

  1. Tegen fabricage-, constructie-, en uitvoeringsgebreken gedurende een termijn van 10 jaren vanaf de opleveringsdatum;
  2. Op waterdichtheid van de door u uitgevoerde werkzaamheden aan gevels, kozijnen en beglazingen gedurende een termijn van 10 jaren vanaf de oplevering;
  3. De in het bestek genoemde onderdelen (…).”

Volgens de opdrachtgever zag de garantie op constructieve gebreken ongeacht de oorzaak. Ook op constructieve gebreken als gevolg van ontwerpfouten van opdrachtgever. De RvA zag dat gelukkig voor de aannemer anders. Uit de garantiebepaling bleek niet uitdrukkelijk dat de aannemer ook in stond voor constructieve gebreken als gevolg van ontwerpfouten van opdrachtgever. Daarbij waren de UAV 1989 van toepassing op de aannemingsovereenkomst, zodat de ontwerpverantwoordelijkheid bij opdrachtgever lag.

Geen wettelijke verplichting tot het geven van garantie

In de wet staat niet dat aannemers 20 jaar garantie moet geven op het opgeleverde werk. Het geven van garantie is een keuze. Het mag wel, maar het moet niet.

Wat staat er dan wel in de wet?

In de wet (artikel 7:761 lid 1 BW) staat dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van 2 jaren nadat de opdrachtgever hierover heeft geprotesteerd. Een rechtsvordering is het recht van een schuldeiser (opdrachtgever) om zijn schuldenaar (aannemer) in rechte aan te spreken. De rechtsvordering verjaart in ieder geval door verloop van 20 jaren na de oplevering. Na verloop van 2 of 20 jaar kan opdrachtgever zijn aannemer niet meer in rechte aanspreken (dubbele verjaringstermijn).

Okee, dus dan ben ik tot 20 jaar na de oplevering aansprakelijk voor gebreken na oplevering?

Nee, je kunt tot 20 jaar na de oplevering aansprakelijk zijn voor (verborgen) gebreken na oplevering, maar dat betekent niet automatisch dat je ook aansprakelijk bent. Voordat een rechter oordeelt dat je aansprakelijk bent, moet de opdrachtgever op tijd de nodige actie ondernemen.

Eerst op tijd klagen

Hij moet eerst binnen een redelijke termijn bij de aannemer klagen nadat hij het gebrek heeft ontdekt. Klagen is vormvrij en mag ook mondeling, maar schriftelijk is beter. De opdrachtgever moet bewijzen dat hij op tijd heeft geklaagd.

Dan binnen 2 jaar een procedure beginnen

Nadat de aannemer de klacht heeft ontvangen, gaat de verjaringstermijn van 2 jaar in. De opdrachtgever moet zijn zaak binnen deze periode aanhangig maken bij een rechter of arbiter. Daarna is hij te laat. Hij is dan niet ontvankelijk in zijn vordering.

Behalve wanneer hij de verjaring van zijn vordering binnen deze termijn stuit. Stuiting voorkomt verjaring. Er zijn verschillende manieren om een vordering te stuiten. De opdrachtgever laat zijn aannemer per brief of email (schriftelijk) weten dat hij zich het recht op nakoming ondubbelzinnig voorbehoudt. Hij kan de verjaring van zijn vordering ook stuiten door de aannemer te dagvaarden. Na de stuiting begint een nieuwe termijn van 2 jaar te lopen totdat de termijn van 20 jaar voorbij is. Maar dan is de opdrachtgever er nog niet.

Let op doorkruising van vervaltermijnen en verjaringstermijnen

Hij moet ook rekening houden met eventuele vervaltermijnen voor (verborgen) gebreken in bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012, de UAV-GC 2005, de AVA 2013 en de verschillende garantieregelingen bij nieuwbouw. Vervaltermijnen zijn harde voorwaarden waarbinnen de opdrachtgever juridische actie moet ondernemen. Vervaltermijnen zijn geen verjaringstermijnen. Verjaringstermijnen kun je stuiten, maar vervaltermijnen niet. Verstrijkt een vervaltermijn ongebruikt, dan is de opdrachtgever in principe te laat.

De wettelijke verjaringstermijnen en de vervaltermijnen in bouwvoorwaarden kunnen elkaar over en weer doorkruisen. Dat betekent dat een opdrachtgever met een tijdige en terechte klacht over een (verborgen) gebrek of het herstel van een (verborgen) gebrek toch te laat kan zijn en achter het net vist.

Ik geef een voorbeeld RvA 1 juli 2021 nr. 81180:

Opdrachtgevers klaagden over gebreken aan de Eternit gevelbekleding en over lekkages.

Het arbitragereglement GIW 2015 was van toepassing op de aannemingsovereenkomst. De garantietermijn voor de gevelbekleding en -kozijnen was 6 jaar. De garantietermijn was 3 maanden na de oplevering ingegaan. De woning is op 10 februari 2005 opgeleverd. Vanaf april 2006 hebben opdrachtgevers herhaaldelijk geklaagd over lekkages in de woning en klapperende sidings aan de Eternit gevelbekleding. De garantietermijn was verstreken op 10 mei 2011.

Opdrachtgevers hadden op tijd geklaagd over deze gebreken. De aannemer heeft de gebreken hersteld in de periode 2009 – 2011. Omdat de aannemer de gebreken niet goed had hersteld, klaagden opdrachtgevers hierover bij brieven van 18 juli 2016 en 1 september 2016. Ook was volgens opdrachtgevers sprake van nieuwe gebrek. De bruine coating van de Eternit gevelbekleding liet los. Zij hadden hun rechtsvordering ingesteld in januari 2018. De RvA ontving hun verzoekschrift op 18 januari 2018.

Aannemer verweerde zich onder andere met de stelling dat de rechtsvordering van opdrachtgevers was verjaard, omdat de wettelijke verjaringstermijn van 2 jaar was overschreden. De RvA oordeelde dat opdrachtgevers inderdaad te laat waren. Ze waren niet-ontvankelijk in hun vordering.

Opdrachtgevers hadden het loslaten van de bruine coating als (nieuw) gebrek gemeld in juli en september 2016. Op tijd binnen de wettelijke verjaringstermijn van 2 jaar, maar nà het verstrijken van de garantietermijn op 10 mei 2011. Dus alsnog te laat. Opdrachtgevers visten ook met dat gebrek achter het net.

Kortom

Je geeft als aannemer niet automatisch 20 jaar garantie op het opgeleverde werk, ook niet onder de Wkb. Je geeft alleen garantie als je dat hebt afgesproken. Ook ben je ben niet automatisch 20 jaar aansprakelijk voor (verborgen) gebreken na oplevering. Dat kan wel, maar daar moet een opdrachtgever het nodige voor doen. Zoals op tijd voor klagen en goed letten op de verjarings- en vervaltermijnen. Anders staat hij met lege handen. Onder de Wkb is dat niet anders, omdat de Wkb het Burgerlijk Wetboek op dit punt niet verandert.

 

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

.
U kunt zich natuurlijk altijd weer eenvoudig met één klik afmelden.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Auteursrecht De Bouwadvocaat

Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan

en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.

Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak

worden gemaakt op schadevergoeding.

Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.