In het project "Nul op de meter" in de wijk Kanaleneiland mislukt de renovatie van tien woningen door het faillissement van aannemer Alliantie+ op 10 maart 2020. Bouwhulp Groep B.V. (BHG) staat garant voor de afronding van deze werkzaamheden, maar geeft niet thuis. De bewoners stellen BHG aansprakelijk voor het niet nakomen van deze garantie en vorderen schadevergoeding. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaf de bewoners gelijk.
Garanties zijn tricky. Of je garantie geeft en waarvoor, is niet altijd even duidelijk. Wanneer geef je (financiële) zekerheid in de vorm van een afbouwgarantie en hoe zit dat onder de Wkb?
De garantie is een afbouwgarantie
In mei 2017 gaan de bewoners van tien klaswoningen met Alliantie+ als aannemer in zee om de woningen in het project “Nul op de meter” klimaatneutraal te renoveren. Het is de bedoeling dat de renovatie op 1 oktober 2017 is voltooid. Dat lukt niet. Op 10 maart 2020 gaat Alliantie+ failliet terwijl de woningen nog niet zijn afgebouwd.
BGH staat in voor de nakoming van de verplichtingen van Alliantie+. Volgens de bewoners heeft BHG gegarandeerd dat de woningen worden afgebouwd als Alliantie+ failliet gaat of haar werkzaamheden staakt. Net zoals Bouwgarant dat doet.
De garantie van BHG luidt als volgt:
“BouwhulpGroep B.V. zal naast Alliantie+ B.V. garant staan voor de afronding van het werk ’10 klaswoningen volgens de afspraken gemaakt in het detailcontract d.d. 22 mei 2017”.
Na het faillissement spreken de bewoners BHG aan tot nakoming van de garantie. BHG geeft niet thuis en wijst aansprakelijkheid af. Zij stelt dat zij geen afbouwgarantie heeft gegeven vergelijkbaar met de afbouwgarantie van Bouwgarant. Ze heeft alleen toegezegd dat zij haar expertise en advies zal inzetten om ervoor te zorgen dat de woningen volgens plan worden afgebouwd. Niet meer dan dat.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt op 7 november 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:9389) aan de hand van uitleg van de garantie aan de hand van de tekst en de context dat BHG een afbouwgarantie heeft gegeven. De bewoners mochten erop rekenen dat de garantie is bedoeld om de afbouw van de renovatie te garanderen en dat deze garantie in stand is gebleven.
Het hof oordeelt ook dat de bewoners een beroep op de garantie mochten doen. Dat beroep is niet onredelijk. Ook zijn de omstandigheden waarop BHG zich beroept: de problemen in de bouweconomie, betalingsproblemen bij de Alliantie+, het vertrek van een bestuurder, een aannemer die afhaakt en stijgende kosten, geen onvoorziene omstandigheden die ervoor zorgen dat de bewoners geen aanspraak mogen maken op nakoming van de garantie. De garantie van BHG is ook niet buitenproportioneel of komen te vervallen, omdat de afspraken met de bewoners zijn aangepast. Bij het aanpassen van de afspraken met de bewoners heeft BHG de garantieverplichting niet ter discussie gesteld.
Kortom, de bewoners maken terecht aanspraak op de garantie van BHG als afbouwgarantie.
Garanties
Garanties die financiële- of een andere vorm van zekerheid bieden zijn er in vele soorten en maten. Denk bijvoorbeeld aan een bankgarantie, een concerngarantie of een borgtocht.
Wat garanties gemeen hebben, is dat je een garantie niet automatisch geeft. Je moet er iets voor doen, namelijk afspreken dat je garantie geeft. Dat kan expliciet door het woord garantie te gebruiken in de overeenkomst, maar ook impliciet waarbij een rechter of arbiter de garantie uit de tekst van de garantie en uit de context afleidt.
Informatieplicht financiële zekerheid Wkb
Het nieuwe artikel 7:765a Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht een aannemer onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) om een consument-opdrachtgever van een nieuwbouwwoning vóór de totstandkoming van de aannemingsovereenkomst, bijvoorbeeld in de offerte, te informeren of hij financiële zekerheid biedt als bescherming tegen bouwrisico’s.
Aannemers moeten hun particuliere opdrachtgevers schriftelijk, ondubbelzinnig en in begrijpelijke taal informeren over de faillissement tijdens de bouw en over de gevolgen als na de oplevering schade optreedt bij verborgen gebreken waarvoor de aannemer aansprakelijk is. De financiële zekerheid kan een afbouwgarantie zijn, maar ook een bankgarantie of een andere soort garantie. De verzekering kan een insolventieverzekering zijn of een schadeverzekering voor verborgen gebreken na oplevering.
Dus onder de Wkb zouden de bewoners beter af zijn geweest?
Niet persé. In dit geval kregen de bewoners de garantie van BHG, niet van Alliantie+ als aannemer.
Daarbij hebben aannemers onder de Wkb een informatieplicht, maar geen verplichting om daadwerkelijk financiële zekerheid te geven. Ze mogen hun klant ook informeren dat ze geen verzekering of financiële zekerheid kunnen bieden. Daarmee voldoen ze ook aan hun informatieplicht. Op basis van deze informatie kan een particuliere opdrachtgever een afweging maken of hij met deze aannemer in zee wil gaan voordat hij is gebonden aan een overeenkomst.
Waar let ik op?
Denk vooraf goed na of je een garantie of (financiële) zekerheid wil geven en of je die verplichting kunt nakomen als het nodig is. Dat geldt niet alleen voor aannemers onder de Wkb, maar in het algemeen voor een ieder die een garantie of (financiële) zekerheid geeft. Denk ook goed na over het soort garantie of (financiële) zekerheid dat je wil geven. Besteed veel aandacht aan de formulering. En vergeet niet om de garantie of (financiële) zekerheid op tijd te herzien als dat nodig is, omdat de omstandigheden of de afspraken waarop de garantie ziet veranderen. Dat geldt ook onder de Wkb. Informeer particuliere opdrachtgevers van een nieuwbouwwoning onder de Wkb in ieder geval of je wel of geen financiele zekerheid biedt.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
