De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Regel wie zorgt voor de omgevingsvergunning en de bouwmelding (en voorkom vertraging bij de bouw)

Onder de Omgevingswet en de Wkb kan het bevoegd gezag een ieder die (laat) bouw(t)(en) aanspreken op het niet voldoen aan de regels. Uit deze bouwwetten volgt niet expliciet wie de omgevingsvergunning(en) aanvraagt en ook niet wie de bouwmelding moet doen.

Beschik je als initiatiefnemer voor de start van de bouw van een vergunningplichtig bouwwerk niet over de vereiste omgevingsvergunning(en) of start je de bouw zonder bouwmelding bij een bouwwerk onder kwaliteitsborging in gevolgklasse 1, dan neem je het risico op handhaving door het bevoegd gezag. En op vertraging bij de bouw omdat je niet op tijd beschikt over de benodigde omgevingsvergunning(en) en de bouwmelding niet is gedaan. Regel daarom wie zorgt voor de omgevingsvergunning(en) en de bouwmelding en voorkom vertraging bij de bouw.

Hoe je dat regelt, lees je in dit blog.

Vergunning(en) Omgevingswet 

Tot 1 januari 2024 werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning op grond van de Wabo getoetst aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012, aan de regels van de bouwverordening, het bestemmingsplan en welstandseisen. 

De Omgevingswet (Ow) knipt de omgevingsvergunning voor bouwen in twee delen: een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit en een vergunning voor de (technische) bouwactiviteit.

Door deze knip moet de initiatiefnemer voor een vergunningplichtig bouwwerk dat niet valt in gevolgklasse 1, voor beide vergunningen zorgen. Hij bepaalt zelf of hij tegelijkertijd beide vergunningen aanvraagt of dat hij eerst de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit aanvraagt. De initiatiefnemer kan iedere partij bij het bouwproces zijn, al is het in de praktijk vaak de opdrachtgever of zijn gemachtigde zoals de architect of de aannemer van het bouwwerk.

Bouwmelding Wkb

Voor vergunningplichtige bouwwerken in gevolgklasse 1 onder de Wkb is het anders geregeld. Bij die bouwwerken is een kwaliteitsborger verplicht. Hij toetst het bouwwerk aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) vanaf het ontwerp tot en met de oplevering. In plaats van een omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit, volstaat het doen van een bouwmelding voor de technische bouwactiviteit. Bouwactiviteiten die onder gevolgklasse 1 vallen, zijn meldplichtig. Voor de omgevingsplanactiviteit is meestal nog een vergunning nodig.

Afspraken voor aanvraag omgevingsvergunning(en) en het doen van de bouwmelding

Meestal staat in de aannemingsovereenkomst en/of de toepasselijke bouwvoorwaarden welke partij bij het bouwproject zorgt voor het op tijd verkrijgen van de benodigde vergunningen, waaronder de omgevingsvergunning(en), en toestemmingen voor de bouw.

Het verkrijgen van publiek- en privaatrechtelijke toestemmingen is onder veel gebruikte bouwvoorwaarden als de UAV 2012, UAV-GC 2005 en AVA 2013 / 2023 § 5 lid 1 en 6 lid 11 UAV 2012, § 9 en 10 MBO UAV-GC 2005 en de art. 3 AVA 2013 / art. 3 AVA Zakelijk en Consumenten 2023 gedeeltelijk een taak van de opdrachtgever en gedeeltelijk een taak van de aannemer. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor de vergunningen en toestemmingen die nodig zijn voor de opzet van het werk zoals de omgevingsvergunning. De aannemer is verantwoordelijk voor de vergunningen en toestemmingen voor de manier waarop het werk moet worden uitgevoerd. 

De bouwmelding is geen vergunning

De bij een bouwwerk onder kwaliteitsborging in gevolgklasse 1 vereiste bouwmelding is geen vergunning, maar een melding. Het is geen aanvraag waarop het bevoegd gezag een beschikking geeft, omdat het bevoegd gezag de bouwmelding niet inhoudelijk beoordeeld. Bezwaar en beroep zijn niet mogelijk. Het bevoegd gezag moet er bij een bouwmelding onder het stelsel van kwaliteitsborging van uitgaan dat het voldoende aannemelijk is dat de bouwactiviteit voldoet aan de bouwtechnische regels, indien uit de gegevens en bescheiden bij de bouwmelding blijkt dat wordt gebouwd op basis van een toegelaten instrument voor kwaliteitsborging dat geschikt is voor de gevolgklasse waaronder het bouwwerk valt Stb.2022, 145, p. 55.

Het bevoegd gezag beoordeeld alleen of de bouwmelding compleet is en voldoet aan de vereisten waaronder het aanleveren van de risicobeoordeling en het borgingsplan artikel 2.19 Bbl. Voldoet de bouwmelding, dan mag de bouw vier weken later beginnen. Een bouwmelding die niet volledig is of niet voldoet aan de eisen is juridisch gezien geen melding. 

Uit de verschillende bouwvoorwaarden blijkt (nog) niet of het de taak is van de opdrachtgever of de aannemer om de bouwmelding te doen. De kwaliteitsborger doet de bouwmelding in ieder geval niet, hij is onafhankelijk artikel 2.82 Bkl. 

Neem om onduidelijkheid - en vertraging bij de bouw door een te late of ontbrekende bouwmelding - te voorkomen expliciet in de aannemingsovereenkomst wie van partijen zorgt voor het op tijd doen van de bouwmelding.

Gevolgen vertraging bij ontbreken omgevingsvergunning(en) en/of bouwmelding

Is de benodigde vergunning of toestemming een taak van de aannemer en is hij te laat, dan komen de kosten van het verkrijgen van de vergunning en de overschrijding van de bouwtijd volgens de hiervoor genoemde bouwvoorwaarden als gevolg voor zijn rekening. Andersom heeft de aannemer recht op bouwtijdverlenging als de opdrachtgever te laat is met het verkrijgen van de benodigde vergunning of toestemming. Het doen van de bouwmelding is een nieuwe verplichting onder het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) waarvan (nog) niet duidelijk is of dat een taak van de aannemer of de opdrachtgever is.

Deze voorwaarden zijn van regelend recht. Dit betekent dat de partijen bij het bouwproces in de aannemingsovereenkomst van deze voorwaarden afwijkende afspraken kunnen maken. Zo is het mogelijk om overeen te komen dat niet de opdrachtgever, maar de aannemer zorgt voor de benodigde omgevingsvergunningen en/of het doen van de bouwmelding.

Hoe pak ik het aan?

Verklaar je veelgebruikte bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012, de UAV-GC 2005 of de AVA 2013 / Consumenten en Zakelijk 2023 van toepassing, dan is geregeld wie zorgt voor de benodigde privaat-en publiekrechtelijke toestemmingen zoals het aanvragen van de omgevingsvergunning(en). Voor het doen van de bouwmelding is dat niet duidelijk. Neem daarom in de aannemingsovereenkomst op wie de bouwmelding doet. Zo voorkom je vertraging door een te late start of een te late oplevering van de bouw.

Het boek voor aannemers en andere partijen in de bouw: Aanneming van werk volgens de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Ottilie Laan - De Bouwadvocaat

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Bavelaar advocaten in Amsterdam. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 320 12 34.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.
Auteursrecht De Bouwadvocaat.
Het auteursrecht op de teksten op De Bouwadvocaat berust bij mr. O. Laan en wordt evenals de persoonlijkheidsrechten actief gehandhaafd.
Bij schending zal naast een verbod en rectificatie aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
Neem contact op bij interesse in gebruik van teksten.