De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Hoe je méér bouwkwaliteit krijgt (ook zonder private kwaliteitsborging)

H

 ‘Madonna, what have I done?’

 ‘Are we really going down? I don’t understand’ schreeuwde kapitein Mario Schettino.

Op dat moment sloegen de rotsen Isole Le Scole een gigantisch gat in de romp van de Costa Concordia. Een kwartier later kapseisde het cruiseschip in ondiep water net buiten de haven van Giglio.

Kapitein Mario Schettino bracht een zeemansgroet. De rotsen zag hij over het hoofd. Ze stonden niet op de kaart, zei hij. In werkelijkheid staan ze er wel op. Èn steken ze duidelijk boven het water uit. 

Zo ging het ook met het wetsvoorstel voor de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen.

Wat regelt Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen?

In dit wetsvoorstel zorgt de bouw zelf voor meer bouwkwaliteit en een betere positie van de bouwconsument. Private kwaliteitsborgers toetsen bouwplannen vooraf en houden toezicht tijdens de bouw. De aannemer is eerder aansprakelijk. Ondertussen blijven gemeenten verplicht om te handhaven als een bouwwerk na de oplevering niet voldoet aan de voorschriften.

Waarom is de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen in het zicht van de haven gestrand?

Tijdens het debat vergeleek Minister Plasterk het bouwen van een bouwwerk met het kopen van een auto bij de dealer. Als de auto niet goed is, ga je terug naar de dealer. Als het bouwwerk niet goed is, ga je terug naar de aannemer. Die vergelijking gaat mank.

Een bouwwerk is géén product, zoals een auto die je bij de dealer koopt. Een bouwwerk is het resultaat van  een keten van een tijdelijke samenwerking van de verschillende partijen bij het bouwproces die verantwoordelijk zijn voor hun eigen werk.

Bovendien gaat de Minister eraan voorbij dat alle partijen in de bouwketen bouwfouten kunnen maken met tegenvallende bouwkwaliteit als resultaat. Dat ligt soms aan de aannemer die het werk verkeert uitvoert. Maar vaak ook niet. Bij professionele opdrachtgevers zijn bouwfouten ongeveer even vaak het gevolg van ontwerpfouten als van fouten van de aannemer.

De PvdA heeft met onduidelijke amendementen geprobeerd om de aansprakelijkheid van aannemers nog meer te verscherpen. De verantwoordelijkheid van gemeenten in het nieuwe stelsel was in het nieuwe stelsel ook onduidelijk. Al met al voor het CDA aanleiding om het wetsvoorstel niet te steunen. Het wetsvoorstel is aangehouden.

Je ziet het pas als je het door hebt.

Ondanks de kritiek vooraf, zag Minister Plasterk de rotsen niet voordat het te laat was.

Kan ik ook zonder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen meer bouwkwaliteit krijgen?

 Ja, dat kan.

Met de bestaande wetten en regels heb je als bouwconsument en opdrachtgever voldoende bouwstenen om te zorgen voor een betere positie ten opzichte van de aannemer.

Volgens de Woningwet moet de eigenaar van een bouwwerk ervoor zorgen dat zijn bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Met geïntegreerde bouwcontracten kun je de aannemer verantwoordelijk maken voor het ontwerp en de uitvoering van een bouwwerk.

Daarbij voorkom je bouwfouten met een technisch uitvoerbaar ontwerp, een duidelijk programma van eisen, een aanbesteding die het bouwproject integraal benadert, heldere communicatie en vertrouwen in de aannemer als uitgangspunt.

Ja, maar de aannemer is nu toch niet aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Dat klopt. Zonder de Wet Kwaliteitsborging is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Dat betekent niet dat je als opdrachtgever altijd met lege handen staat. Je kunt je positie ten opzichte van de aannemer versterken.

Klaag op tijd. Leg goed vast wanneer sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de aannemer in jouw ogen aansprakelijk is. In combinatie met een uitgebreide en goed gedocumenteerde oplevering, heb je zo bij een geschil bewijs dat sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is.

En ben ik slechter af zonder de andere nieuwe regels in het Burgerlijk Wetboek?

Nee.

Aannemers moeten nu ook waarschuwen voor fouten in het ontwerp.

Je kunt met de aannemer afspreken dat hij je bij de oplevering een opleverdossier geeft met de gegevens die inzicht geven in de bouw zoals tekeningen, berekeningen, handleidingen voor het gebouw en de installaties. In sommige gevallen is de aannemer op grond van de eisen van goed en deugdelijk werk verplicht om de particuliere bouwconsument een handleiding te geven voor gebruik en onderhoud.

Over private kwaliteitsborging kun je ook afspraken maken. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een UAV-GC contract. Bij zo’n bouwcontract is de aannemer verantwoordelijk voor het ontwerp, de uitvoering èn voor kwaliteitsborging.

Okee, en hoe pak ik het dan aan?

Neem de tijd voor een goede voorbereiding. Wacht niet tot op het laatste moment. Zeker niet bij een aanbesteding. Kies voor een aanbestedingsvorm die het bouwproject integraal benadert.

Bedenk of je kiest voor een traditioneel bouwcontract waarbij de aannemer verantwoordelijk is voor de uitvoering. Afhankelijk van het soort bouwproject is een geïntegreerd bouwcontract beter geschikt. Leg je verwachting concreet vast in duidelijke bouwcontracten. Wijk als het nodig is en als het kan, uitdrukkelijk af van de wet of van de toepasselijke bouwvoorwaarden om afspraken op maat te maken.

Maak vergelijkbare afspraken met de andere partijen bij het bouwproces. Let erop dat de verschillende bouwcontracten zoveel mogelijk op elkaar aansluiten en ze elkaar niet in de weg zitten.

 

 

 

 

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Blumstone advocaten. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 612 18 06.

1 reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

  • Ottilie, een terechte en noodzakelijke toevoeging dat een bouwwerk niet te vergelijken is met auto die je bij de dealer koopt, maar dat een bouwwerk het resultaat is van een keten van een tijdelijke samenwerking van de verschillende partijen.
    Dat betekent dus dat je, als je kwaliteit wil, altijd iets moet organiseren hiervoor. Refererend naar de titel van je blog zou daar graag aan willen toevoegen dat de WKB voornamelijk gaat over het voldoen aan regelgeving, en niet aan kwaliteit zoals een opdrachtgever dit ziet.

    De WKB geeft welliswaar een aantal impulsen die tot zorgvuldig handelen van de aannemer zou moeten leiden doordat deze onder meer een verbrede aansprakelijkheid krijgt. Maar als je als opdrachtgever verwacht dat de aannemer zowel in proces als in product acteert zoals je dit wil, zul je dit goed moeten regelen. Niet alleen met de aannemer, maar met alle stakeholders.

    Zoals je in onze themasessie van BouwKwaliteitPlus in juni aangaf gaat de WKB uit van een overzichtelijk bouwproces en gaat de WKB voorbij aan de contractvorm en bouworganisatie die zeer bepalend zijn. Ik ben het daarom eens met je stelling dat kwaliteit ook mogelijk is zonder wet, daar zijn immers ook genoeg voorbeelden van. Je moet het alleen regelen, het komt niet vanzelf. Aannemers kunnen het opdrachtgevers hierbij in het selectietraject wel een stuk gemakkelijker maken wanneer zij kwaliteitsborging in hun proces geborgd hebben.

    Het is belangrijk om per project met elkaar maatafspraken te maken zoals je je blog afsluit. Ik zou daar aan willen toevoegen dat je als aannemer stapsgewijs aan de slag kunt met kwaliteitsborging, wat het maken van afspraken per project gemakkelijker maakt. Met BouwKwaliteitPlus hebben wij hiervoor een helder stappenplan opgezet.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Tags