Bij brief van 22 november 2021 heeft minister Ollongren van het ministerie van BKZ antwoord gegeven op nadere vragen over het Ontwerpbesluit kwaliteitsborging voor het bouwen (Bkb). Ook gaf de minister antwoord op de vraag naar het noodzakelijke overgangsrecht voor het consumentendossier oftewel het opleverdossier. Voor het opleverdossier komt alsnog overgangsrecht. Hiertoe was de minister voornemens om in het najaar 2022 een Verzamelwet in te dienen bij de Eerste Kamer. Deze zou naar verwachting 1 januari 2023 in werking kunnen treden. Aannemers waren tot 1 januari 2024 niet verplicht om een opleverdossier te overleggen, ook niet als de Wkb per 1 juli 2023 in werking treedt. Inmiddels is duidelijk dat de Wkb per 1 januari 2024 in werking treedt. Voor zover ik weet is de Verzamelwet met het overgangsrecht nog niet bij de Eerste Kamer ingediend, waardoor niet duidelijk is wanneer het overgangsrecht voor het opleverdossier in werking treedt. Zonder overgangsrecht zijn aannemers voorlopig nog niet verplicht om een opleverdossier te overleggen.
Het opleverdossier Wkb
De verplichting tot het overleggen van een opleverdossier bij de gereedmelding is destijds bij amendement (art.7:757a BW) aan het Burgerlijk Wetboek (BW) toegevoegd. De term consumentendossier is enigzins misleidend. Aannemers worden verplicht om al hun opdrachtgevers, consumenten-opdrachtgevers èn professionele opdrachtgevers, een opleverdossier te verstrekken.
Voor het opleverdossier is nu geen overgangsrecht geregeld. De verplichting om bij de gereedmelding een opleverdossier over te leggen heeft onmiddellijke werking vanaf het moment dat de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking treedt. Zonder overgangsrecht moeten aannemers ook bij aannemingsovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten - dus bij lopende bouwprojecten - een opleverdossier overleggen. Met name bij langlopende projecten kan dat volgens minister Ollongren leiden tot meerkosten. Opdrachtgevers en aannemers konden hiermee bij de start van de projecten geen rekening houden.
Overgangsrecht voor het opleverdossier Wkb
Daarom komt de minister alsnog met overgangsrecht voor het opleverdossier.
De minister knipt de inwerkingtreding van art. 7:757a BW los van de inwerkingtreding van de overige artikelen van het BW die wijzigen als gevolg van de Wkb. Voor die artikelen geldt al overgangsrecht, behalve voor de aangescherpte waarschuwingsplicht.
Aannemers worden pas verplicht zijn om een opleverdossier te overleggen als het overgangsrecht is geregeld. Naar verwachting is dat na 1 januari 2024. Tot die tijd zijn aannemers niet verplicht om een opleverdossier te overleggen. Ook niet als de Wkb voor de overige artikelen van het BW in werking is getreden. Opdrachtgevers hebben vanaf 1 januari 2024 recht op een opleverdossier. Behalve wanneer ze iets anders afspreken met hun aannemer.
De verplichting tot het overleggen opleverdossier blijft van regelend recht
De introductie van overgangsrecht voor het opleverdossier neemt niet weg dat deze verplichting van regelend recht blijft. Dat betekent dat aannemers met hun opdrachtgevers – in afwijking van art. 7:757a BW - mogen afspreken dat ze geen opleverdossier overleggen of een opleverdossier met een andere inhoud overleggen.
Geen overgangsrecht voor de aangescherpte waarschuwingsplicht
Voor de aangescherpte waarschuwingsplicht (art. 7:754 lid 2 BW) is tot nu toe geen overgangsrecht voorzien. Ook al is dat artikel net als het opleverdossier bij amendement en zonder overgangsrecht in de Wkb opgenomen. Bij inwerkingtreding van de Wkb heeft deze regeling onmiddellijke werking.
Aannemers moeten hun opdrachtgever vanaf dat moment schriftelijk en uitdrukkelijk waarschuwen voor fouten in de opdracht, voor gebreken en voor ongeschiktheid van zaken. Ook moeten zij hun opdrachtgever op tijd wijzen op de gevolgen hiervan voor het nakomen van de overeenkomst. Dat geldt ook voor lopende bouwprojecten met aannemingsovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van de Wkb tot stand zijn gekomen.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
