Minister Blok wil volgens het wetsvoorstel “Wet kwaliteitsborging voor het bouwen” dat de bouw straks veiliger en meer klantgericht is.
En dat is volgens de minister ook nodig, gezien de incidenten van de laatste jaren. De aannemer moet ervoor gaan instaan dat het gebouw minimaal voldoet aan de constructieve vereisten van het Bouwbesluit 2012.
Dit heeft grote gevolgen voor de praktijk. Niet alleen praktische gevolgen (het bouwproces zal worden gewijzigd), maar ook juridische- en financiële. Toch leeft het wetsvoorstel nog nauwelijks in de praktijk. En dat is onverstandig! Alle partijen moeten zich voorbereiden op dekomende veranderingen.
Wat gaat er publiekrechtelijk veranderen?
De gemeentelijke bouwplantoets en het gemeentelijk toezicht op het bouwproces vervallen. In plaats daarvan moet de aannemer de kwaliteitsborging achteraf aantonen.
De preventieve bouwplantoets van gemeenten aan het begin van het bouwproces is namelijk onvoldoende om de bouwkwaliteit te beoordelen. Bij veel gemeenten ontbreekt de benodigde kennis en capaciteit. Verder is het voor gemeenten vaak ondoenlijk om de wijzigingen gedurende het bouwproces goed bij te houden.
De bouw moet dus haar eigen vlees keuren of laten keuren door zelf toetsingsinstrumenten voor kwaliteitsborging te ontwikkelen. Op deze manier moet de bouw aantonen dat het bouwwerk minimaal voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Een bouwwerk wordt ondergebracht in een van drie risicoklassen van licht naar zwaar. De instrumenten voor kwaliteitsborging moeten voldoen aan wettelijke voorschriften en worden toegelaten door een daarvoor in het leven te roepen publieke toelatingsorganisatie.
De toegelaten instrumenten en gerechtigde kwaliteitsborgers worden opgenomen in een openbaar register.
De gemeente toetst vervolgens in het kader van de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning uitsluitend of het gekozen instrument aan de wettelijke vereisten voldoet en bij de oplevering of de kwaliteitsborging feitelijk op orde is. Bij degereedmeldingvan het bouwwerk aan het bevoegd gezag, dient de vergunninghouder een verklaring van de kwaliteitsborger mee te sturen. Verder dient de aannemer bij de oplevering een as-built opleverdossier te verstrekken.
Zonder as-built opleverdossier mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen en mag de gemeente handhavend optreden. Het bevoegd gezag houdt dus een (beperkte) toetsende rol in het nieuwe stelsel.
Wat gaat er privaatrechtelijk veranderen?
Nu zijn bouwers na de oplevering alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Daarbij is het bouwproces sterkversnipperd en neemt niemand verantwoordelijkheid voor het eindresultaat, aldus de minister. De hoge faalkosten die hierdoor ontstaan komen ten laste van de klant.
Om de bouwer aan te zetten tot het daadwerkelijk leveren van meer kwaliteit, verantwoordelijkheid te laten nemen en faalkosten te reduceren, introduceert het wetsvoorstel een verruiming van het opschortingsrecht voor particulieren (5%-regeling in artikel 7:768 BW) van 3 maanden naar 15 maanden. Daarnaast wordt de aannemer verplicht de opdrachtgever een verzekerde garantie aan te bieden. Last but notleast wordt de aansprakelijkheid van de aannemer (artikel 7:758 lid 3 BW) dwingendrechtelijk aangescherpt.
Inwerkingtreding wetsvoorstel private kwaliteitsborging
Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel per 1 januari 2023 in werking treedt, tegelijk met de Omgevingswet, waarbij wordt begonnen met de minst risicovolle bouwwerken in risicoklasse 1.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
