Ze hadden geen 4 miljoen verlies hoeven lijden op de kantoortoren met parkeergarage schat de aannemer.
‘Kun jij zorgen dat we dat verlies goedmaken?’ vraagt hij.
Neem nou het dichtzetten van die sparingen. Dat is toch gewoon meerwerk dat de opdrachtgever moet betalen?’
Nee. Volgens het bestek niet.
‘Het bestek? Hoezo? Dat hoort toch niet bij het contract?'
Jammer. Dat denken wel meer aannemers.
Wat is een contract?
Een contract is een overeenkomst. En overeenkomsten ontstaan door aanbod en aanvaarding.
Het aanbod is een voorstel waarin je zegt wat je wil. Als je wil dat een bindende overeenkomst ontstaat, dan moeten in je voorstel de belangrijkste verplichtingen uit de overeenkomst staan. De ander moet met dat voorstel akkoord gaan.
Als het voorstel niet duidelijk genoeg is over de belangrijkste verplichtingen in de overeenkomst, is het een uitnodiging tot het doen van een aanbod.
Bijvoorbeeld de advertentie bij een openbare aanbesteding waarin de aanbestedende dienst alle aannemers uitnodigt om in te schrijven. Als de aannemer inschrijft, doet hij een aanbod.
Maar bij het sluiten van een bouwcontract heb je met veel verschillende documenten te maken: het ontwerp, een technische omschrijving of een bestek, projectplannen, beschrijvingen van eisen, tekeningen, berekeningen, metingen, onderzoeken, folders, brochures, maquettes, artist impressions en situatieschetsen.
Het bestek was in het geval van de kantoortoren een contractdocument, ook al stond het niet op de lijst met Contractdocumenten bij het bouwcontract. Daarom had de aannemer geen recht op meerwerk, en dus ook niet op vergoeding daarvan. Voor zijn gevoel moest hij nu met verlies werken.
Een misverstand.
Hoe weet je als aannemer of een document een contractdocument is?
De rechtspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw geeft 5 hoofdregels. Een document is een contractstuk wanneer:
- andere contractdocumenten zoals het bouwcontract naar dat document verwijzen
- dat volgt uit toepasselijke bouwvoorwaarden zoals de UAV 2012 (1989) of de UAV-GC 2005
- het document is ondertekend of geparafeerd
- het document het enige materiaal is
- de desbetreffende folder of tekening heel gedetailleerd is
Okee, dan kan ik de andere documenten overslaan, dat scheelt leeswerk
Nee, dat kan niet. Die documenten zijn namelijk belangrijk voor de uitleg van het bouwcontract. Maar je komt pas toe aan de uitleg van een overeenkomst, als je weet wát je hebt afgesproken.
En nu?
Gebruik de 5 hoofdregels voortaan als checklist. Kan je miljoenen schelen.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.