Voor de zeven kopers van de Van Sleenstraat in Brielle is de bouw van hun innovatieve en duurzame Slimhus-huis een drama. Begin september 2019 ging hun aannemer EPS Bouw NL tijdens de bouw failliet. Daarna gaf afbouwverzekeraar Betaalgarant Nederland niet thuis. Hun huizen zijn nog steeds niet afgebouwd.

De aanstaande Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen - die voor deze kopers helaas te laat komt - geeft aannemers een informatieplicht. Zij moeten hun particuliere opdrachtgevers informeren of en hoe ze zijn verzekerd tegen bouwrisico's. Zo voldoe je aan je informatieplicht.

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen - die waarschijnlijk per 1 januari 2023 in werking treedt, verplicht aannemers om particuliere opdrachtgevers voortaan vooraf informeren of ze wel of niet zijn verzekerd tegen bouwrisico's zoals faillissement en het niet kunnen herstellen van gebreken na oplevering.

Wat houdt de informatieplicht voor aannemers onder de Wet Kwaliteitsborging in?

Met de toevoeging van het nieuwe artikel 7:765a BW aan het Burgerlijk Wetboek dwingt de wetgever aannemers om hun particuliere opdrachtgever te informeren of en zo ja, hoe zij zijn verzekerd voor het risico op schade in het geval zij hun werk niet of niet goed kunt uitvoeren. Bijvoorbeeld wanneer ze tijdens de bouw failliet gaan. Of wanneer ze niet in staat zijn om gebreken na oplevering waarvoor ze aansprakelijk zijn te herstellen.In plaats van een verzekering, mogen aannemers ook andere vormen van financiële zekerheid aanbieden, zoals een bankgarantie.

De wetgever hoopt particuliere opdrachtgevers op deze manier te beschermen tegen de bouwrisico's die zij onbewust lopen als ze in zee gaan met een aannemer die onvoldoende is verzekerd tegen bouwrisico's vóór, tijdens en na de bouw zoals bij de kopers in Brielle het geval was.

Artikel 7:765a BW luidt als volgt:

1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel aan een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.
   
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.

Wanneer informeer ik mijn opdrachtgever?

Vóórdat de aannemingsovereenkomst tot stand komt, tijdens de precontractuele fase voor het sluiten van de aannemingsovereenkomst. Bijvoorbeeld in de offerte.

Hoe informeer ik mijn opdrachtgever?

Schriftelijk, ondubbelzinnig en in begrijpelijke taal.

Waarover informeer ik mijn opdrachtgever?

 Informeer je opdrachtgever in ieder geval over de volgende onderwerpen:

De omvang van de verzekering of van financiële zekerheid:

• De hoogte van het verzekerde of gegarandeerde bedrag.
• De dekkingsgraad van de verzekering of financiële zekerheid. Heb je voldoende middelen om toekomstige verzekeringsuitkeringen te betalen of om de zekerheid daadwerkelijk te verschaffen op het moment dat het nodig is?
• De looptijd van de verzekering of financiële zekerheid. Hoe lang is de verzekerde- of de gegarandeerde periode?
• De verzekerde of gegarandeerde som. Voor welk bedrag ben je verzekerd tegen bouwrisico's of bied je financiële zekerheid?

Wat als ik geen verzekering of financiële zekerheid kan bieden?

Dat kan ook. Als je je opdrachtgever maar voor de totstandkoming van de overeenkomst schriftelijk, ondubbelzinnig en in begrijpelijke taal informeert dat je géén verzekering hebt of geen financiële zekerheid kunt geven. Zo voldoe je ook aan je informatieplicht.Op deze manier kan je opdrachtgever vooraf een keuze maken of hij met jou in zee gaat of liever met een aannemer die wel is verzekerd of financiële zekerheid biedt.

En als ik niet voldoe aan mijn informatieplicht?

Je opdrachtgever is niet gebonden aan de aannemingsovereenkomst voordat je hem volgens de vereisten in artikel 7:765a BW hebt geïnformeerd. Je moet hem informeren of je wel of niet bent verzekerd tegen bouwrisico's of financiële zekerheid kunt geven.

Artikel 7:765a BW bevat geen directe sanctie In haar rapport over de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen uit de Raad van State kritiek op het ontbreken van een sanctie op het niet voldoen aan de informatieplicht. Hij betwijfelt of de particuliere opdrachtgever voldoende bescherming ontleent aan de informatieplicht (RvS No.W04.15.0156/I, 30 juli 2015, p. 11.) op het niet voldoen aan de informatieplicht. Het niet voldoen aan je informatieplicht heeft tot gevolg dat je handelt in strijd met de wet en waarschijnlijk ook in strijd met de aannemingsovereenkomst. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval biedt het Burgerlijk Wetboek de particuliere opdrachtgever in die situatie verschillende acties Het nadeel van deze acties, is dat het leed dan misschien al is geleden en de aannemer al heeft gebouwd met gebreken of insolvent is geraakt..  Zoals het ontbinden van de aannemingsovereenkomst, het vorderen van schadevergoeding, vernietiging van de aannemingsovereenkomst vanwege dwaling of vanwege strijd met de wet.

Mag ik ook afspreken dat ik niet voldoe aan mijn informatieplicht?

Nee, dat mag niet. De informatieplicht is van dwingend recht. Je mag in de aannemingsovereenkomst niet van dit artikel afwijken en iets anders afspreken in het nadeel van je opdrachtgever. Doe je dat wel, dan is de aannemingsovereenkomst op dat punt nietig en heeft hij geen effect. In dat geval geldt de wet alsof je die afspraak niet had gemaakt.

Je opdrachtgever kan je erop aanspreken als je hem niet hebt geïnformeerd. Ben je het niet met je opdrachtgever eens, dan moet je aantonen dat je je opdrachtgever wèl hebt geïnformeerd.

Hoe pak ik het aan?

Informeer je particuliere opdrachtgever eerst schriftelijk over de verzekering of financiële zekerheid die je kunt geven of niet kunt geven. Bijvoorbeeld in de offerte. Of in een brief, email of een Whatsapp-bericht. Ga pas daarna aan de slag. Bewaar het document waarmee je je opdrachtgever hebt geïnformeerd goed als bewijs. Neem de informatie over de verzekering of de financiele garantie die je aanbiedt ook op in de aannemingsovereenkomst. Kun je zelfstandig geen verzekering of financiële zekerheid tegen bouwrisico's aanbieden, maar wil je dat wel, overweeg om je aan te sluiten bij gecertificeerde afbouwverzekeraars zoals SWK, Woningborg of BouwGarant.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.