Een gloednieuw appartementencomplex van 50 woningen dat met een vertraging van ca. 1,5 jaar werd opgeleverd. En herstelkosten van meer dan € 950.000,- door ondermaatse kwaliteit, een opleverboete van opdrachtgever van € 500.000,- en tijdgebonden kosten van meer dan € 570.000,- voor het grootste deel veroorzaakt door de onderaannemer.
Het lijkt niet meer dan logisch dat de onderaannemer deze schade van ruim 2 miljoen moest vergoeden. Toch kreeg de hoofdaannemer maar een fractie van de schade vergoed.
First shot-rule algemene voorwaarden
Partijen zijn het niet eens over de voorwaarden die van toepassing zijn op de onderaannemingsovereenkomst.
Onderaannemer meent dat de Algemene voorwaarden voor de levering van betonproducten 2014 van toepassing zijn op grond van de first shot- rule (art. 6:225 lid 3 BW).
Het exoneratiebeding in die voorwaarden beperkte de aansprakelijkheid van de onderaannemer tot directe schade. Indirecte schade waaronder vertraging-/ stagnatieschade is uitgesloten.
Hoofdaannemer meent dat haar eigen algemene voorwaarden bij uitsluiting van toepassing zijn zoals die had opgenomen in de checklist die onderaannemer heeft geaccepteerd.
Op grond van de first shot-rule oordelen arbiters dat de eerste verwijzing naar algemene voorwaarden van onderaannemer van toepassing zijn, omdat de hoofdaannemer die niet uitdrukkelijk van de hand heeft gewezen.
Arbiters wijzen de vordering van de hoofdaannemer tot betaling van vertraging-/stagnatieschade én de vordering tot betaling van de opleverboete af. Die boete was ook vertragingsschade.
Exoneratiebeding onderaannemer niet onredelijk
De aannemer heeft met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid naar voren gebracht dat het exoneratiebeding van de onderaannemer onredelijk was. Dat zagen arbiters anders. De hoofdaannemer mocht als grote professionele partij bekend worden geacht met dergelijke voorwaarden en had daarop meer alert moeten zijn bij het aangaan van de overeenkomst.
Geen beperkte uitleg algemene voorwaarden onderaannemer
Ook probeerde de hoofdaannemer de algemene voorwaarden van de onderaannemer beperkt uit te leggen om meer schade vergoed te krijgen. Ze zouden alleen zien op de levering van betonproducten en niet op de montage daarvan.
Die vlieger ging ook niet op. De onderaannemer had haar algemene voorwaarden in haar offerte en opdrachtbevestigingen van toepassing verklaard op alle aspecten van de opdracht, inclusief montage. Daarom was de onderaannemer alleen aansprakelijk voor de directe schade van de ondermaatse kwaliteit van het werk dat zij had geleverd.
Hoofdaannemer moest onderaannemer betalen
Per saldo moest de hoofdaannemer de onderaannemer betalen - in plaats van dat de onderaannemer de hoofdaannemer moest betalen - dankzij de verrekening van openstaande facturen van de onderaannemer. Daarbij betaalde de hoofdaannemer als de partij die voor het grootste deel in het ongelijk is gesteld, het grootste deel van de proceskosten.
Achteraf is makkelijk praten, maar de hoofdaannemer had deze uitkomst kunnen voorkomen door de algemene voorwaarden van de onderaannemer vooraf te checken en die uitdrukkelijk van de hand te wijzen.
Zelf juridisch advies nodig?
Een juridische check van contracten en voorwaarden aan het begin van bouwprojecten, kan tonnen of zelfs miljoenen aan faalkosten voorkomen. Neem gerust contact op als u daar vragen over heeft.
(Bron uitspraak: Raad van Arbitrage voor de Bouw, 37.323, 17-04-2023)
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
