De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Ontwikkelaar van zonne-energie: zo maak je deze kostbare fout nooit meer

Leg je zonnepanelen aan op het dak of de grond van een ander voor zonne-energie?  Veel ontwikkelaars denken dat ze er zijn met een simpele optieovereenkomst. Maar vaak blijkt later dat de optieovereenkomst niet goed is en je het dak of de grond niet mag gebruiken. Het goede nieuws: met een investering van een paar euro kun je veel ellende voorkomen.

Je hebt het allemaal geregeld: de daken of grond om zonnepanelen aan te leggen, de SDE+subsidie, een omgevingsvergunning Voor daken is meestal geen omgevingsvergunning vereist en een netaansluiting. Inclusief een schriftelijke en ondertekende overeenkomst voor gebruik van de grond of het dak waar je de zonne-installatie op wil aanleggen voor zonne-energie. Alles lijkt in orde.

Tot het moment van due diligence voor de financiering.

Dan hoor je dat je die grond of het dak niet mag gebruiken, omdat je contractspartij geen eigenaar of rechthebbende is. Of omdat degene die zijn handtekening heeft gezet niet vertegenwoordigingsbevoegd was.

Hoe kan dat?

Een schriftelijke overeenkomst met daaronder een handtekening is niet voldoende. Je hebt een overeenkomst nodig met degene die je eigenaar is of rechthebbende van het dak of de grond. Meestal is dat de eigenaar. De handtekening moet dan ook van de eigenaar zijn. Het mag ook iemand anders zijn, zoals de huurder of een erfpachter. Maar alleen die huurder of erfpachter de eigenaar officieel mogen vertegenwoordigen. Anders lijkt het wel alsof je een geldig gebruiksrecht hebt gekregen voor het aanleggen van zonnepanelen op de grond of het dak van iemand anders, maar heb je dat in werkelijkheid niet.

Zo’n gebruiksrecht voor het realiseren van zonne-energie krijg je niet zomaar

Want misschien wil die eigenaar helemaal geen zonnepanelen op z’n dak. Of spelen er nog andere belangen. Als je niet op tijd een geldig gebruiksrecht hebt geregeld, kun je de zonne-installatie niet of niet op tijd aanleggen. Dat betekent uitstel of in het ergste geval afstel. Volgens de SDE+ voorwaarden in het Besluit stimulering duurzame energieproductie vervalt de SDE+ subsidie als je de zonne-installatie niet op tijd, doorgaans binnen één jaar, in gebruik neemt.

Hoe krijg ik dan wel een geldige overeenkomst voor het aanleggen van zonnepanelen?

Kijk vóórdat je afspraken maakt over het gebruik van grond of daken eerst in het Kadaster. Daarin staat wie bevoegd is om over de grond of het dak te beschikken.

In de Kadastrale berichten per perceel vind je:

  • wie de eigenaar is van het perceel of van het gebouw met het dak waarop je zonnepanelen wil maken
  • wie gebruik mag maken van het hele perceel of een gedeelte daarvan
  • welke beperkingen gelden voor het gebruik van het perceel of het dak.

Is de eigenaar of rechthebbende volgens het Kadaster een bedrijf? Ga dan bij de Kamer van Koophandel na wie bevoegd is om namens dat bedrijf afspraken te maken. In het Kadastrale bericht per perceel kun je doorklikken naar het desbetreffende nummer bij de Kamer van de Koophandel. Daarna weet je wie je contractspartij is en kun je rechtsgeldige afspraken maken over het gebruik van de grond of het dak.

Het is echt de moeite waard om dit te doen

Je voorkomt veel ellende én het kost maar een paar euro. Het onderzoeken van de eigenaarsinformatie in het Kadaster heeft bovendien als bijkomend voordeel dat je meteen weet welke beperkingengelden voor de grond of het dak.

Wat zijn Kadastrale beperkingen?

De Kadastrale beperkingen bepalen wat je wel of niet met de grond of het dak van het gebouw mag doen. Een voorbeeld van een beperking is de aanwezigheid van leidingen van de Gasunie waardoor je niet op dat gedeelte van het perceel mag bouwen.

Hoe pak ik het aan?

Ga niet zomaar een optie- of een vergelijkbare grondreserveringsovereenkomst aan voor het gebruik van grond of daken voor de aanleg van een zonnepanelen.

  • Onderzoek in het Kadaster eerst wie de eigenaar of rechthebbende is van de grond of van het dak waarop je de zonne-installatie wil realiseren.
  • Gaat het om een bedrijf? Onderzoek bij de Kamer van Koophandel wie bevoegd is om namens dat bedrijf de overeenkomst aan te gaan. Dan weet je zeker dat je met deze partij afspraken kan maken voor het realiseren van zonnepanelen op de grond of op het dak. De kosten van het Kadaster en de Kamer van Koophandel vallen in het niet bij de schade die je lijdt als je de zonne-installatie niet of pas na een grote vertraging kan realiseren.
  • Benader de eigenaar of de rechthebbende voordat je andere stappen onderneemt in het (subsidie)traject.

Hoe eerder je in het proces duidelijkheid hebt over de juiste contractspartij, hoe efficiënter het proces verloopt. En hoe meer transactiekosten je dus bespaart.

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Blumstone advocaten. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 612 18 06.

Plaats een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Tags