De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Commandiet doe het niet!

C

De praktijk van gebiedsontwikkeling maakt veel gebruik van publiek-private samenwerking (PPS).

Voor de uitvoering van de samenwerking wordt vaak een GEM (Grond Exploitatie Maatschappij) opgericht in de vorm van zgn. C.V./B.V.-structuur vooraf gegaan door een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Deze structuur geeft fiscale- en aansprakelijkheidsvoordelen.

PPS bij gebiedsontwikkeling heeft niet alleen financiële risico’s, maar ook juridische risico’s.

Het beheersverbod van de commandiet

De commandieten, ook wel “stille vennoten” genoemd, zijn stil omdat ze de commanditaire vennootschap (C.V.) niet mogen vertegenwoordigen en de CV niet mogen binden. De commandiet is geldschieter en mag intern noch extern “daden van beheer” voor de C.V. verrichten of in zaken van de vennootschap werkzaam zijn.

In ruil hiervoor is de commandiet niet aansprakelijk voor de schulden van de C.V.. Hij kan slechts worden aangesproken voor het bedrag dat hij heeft ingebracht.

Beheershandelingen

Bij beheershandelingen gaat het om het verrichten van (rechts)handelingen waarbij de commandiet de indruk wekt dat hij de C.V. als beherend vennoot vertegenwoordigt, dus optreden naar buiten toe.

Binnen de C.V. heeft de commandiet wel medezeggenschap zolang hij maar niet op de stoel van de beherend vennoot gaat zitten en feitelijk het beleid bepaalt.

Met deze strenge verbodsbepaling wil de wetgever voorkomen dat de commandiet grote risico’s neemt waarvoor hij maar beperkt aansprakelijk is.

Hoofdelijke aansprakelijkheid commandiet bij overtreding van het beheersverbod

In dat geval wacht hem een zware straf. Hij wordt met de beherend vennoot hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de C.V.

De soep wordt heet gegeten

In de praktijk krijg ik regelmatig de vraag of de soep nu echt zo heet wordt gegeten, omdat de straf draconisch is en de commandiet voor zijn gevoel weinig verkeerd heeft gedaan.

Wel dus. Dat blijkt maar weer uit het Distriport-arrest van het Hof Amsterdam van 27 januari 2015. Volgens dat arrest waren de commandieten hoofdelijk aansprakelijk met de beherend vennoot(en) wegens overtreding van het beheersverbod.

Hoe kun je overtreding van het beheersverbod voorkomen?

Stil zijn en stil blijven!

De meest voor de hand liggende manier om als commandiet overtreding van het beheersverbod te voorkomen is door het beheersverbod niet te overtreden. Stil zijn en stil blijven. Dat lijkt een open deur, maar is dat in de praktijk niet.

Meestal wil de commandiet als investeerder graag de vinger aan de pols houden van “zijn” project. Logisch, maar hierdoor kan wel de onbedwingbare neiging ontstaan om als commandiet toch te handelen en beheershandelingen te verrichten, waarbij de indruk kan ontstaan dat de commandiet zich gedraagt als beherend vennoot.

Dat gebeurt snel en zit ‘m ook in kleine dingen zoals het geven van een visitekaartje, het sturen van een email, een acquisitiegesprek, even overleggen over het project etc.

Aparte projectadministratie

Een praktische manier om overtreding van het beheersverbod zoveel mogelijk te voorkomen, is door per project een aparte website, apart briefpapier en een apart emailadres voor de beherend- en commanditaire vennoten te maken zodat de commandiet voor de buitenwereld niet zichtbaar is.

Indirecte participatie

Een andere manier, die met de eerste manier kan worden gecombineerd, is om de samenwerking zo te structureren dat de commandiet indirect participeert in de C.V. / B.V..

De commandiet participeert dan in de C.V. door middel van een afzonderlijke projectvennootschap waarvan de aandelen worden gehouden door de commandiet. Hierdoor ontstaat een scheiding tussen de commandiet en de beherend vennoot. Mocht de commandiet “beheersdaden verrichten” dan is het voor de buitenwereld duidelijk dat hij niet handelt als ware hij beherend vennoot.

Hoewel dergelijke preventieve maatregelen overtreding van het beheersverbod kunnen voorkomen, blijft de belangrijkste boodschap:

Commandiet overtreedt het beheersverbod niet!

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Blumstone advocaten. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 612 18 06.

Plaats een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Tags