Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze wet verscherpt de aansprakelijkheid van aannemers van een bouwwerk voor gebreken na oplevering. Volgens het overgangsrecht is deze regeling niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten van vóór 1 januari 2024.
In twee recente uitspraken oordeelt de rechtbank dat de aannemer onder de Wkb aansprakelijk is voor gebreken na oplevering. In beide gevallen gaat het om aannemingsovereenkomsten van vóór 1 januari 2024. Zijn deze aannemers wel aansprakelijk voor de gebreken aan het dak en aan de installatie voor zonnepanelen?
Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering tot 1 januari 2024 (oud recht)
Vóór de invoering van de Wkb op 1 januari 2024 was een aannemer niet meer aansprakelijk voor verborgen gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs moest ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW).
Daarbij is cruciaal of de opdrachtgever deskundig is. Hoe deskundiger, hoe eerder hij het gebrek had moeten ontdekken. Ontdekt de opdrachtgever het gebrek niet bij de oplevering, terwijl dat wel had gekund, dan gaat de rechter ervan uit dat de opdrachtgever dat gebrek heeft geaccepteerd.
Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb
Sinds 1 januari 2024 is een aannemer van een bouwwerk na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken hem niet toerekenbaar zijn (artikel 7:758 lid 4 BW). Deze regeling is op grond van het overgangsrecht niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024 Artikel 218 lid 1 OBW.
Het maakt voor een aannemer dus nogal wat uit of het gaat om een bouwwerk en of hij wel of niet aansprakelijk is voor gebreken na oplevering onder de Wkb.
Wat is een bouwwerk?
Het begrip aanneming van werk in de wettelijke regeling van aanneming van werk titel 7.12 BW is een breed begrip. Het ziet onder andere op het (ver)bouwen van woningen, het aanleggen van wegen en het bouwen van industriële werken, maar ook op het stomen en repareren van kleding, het repareren van auto’s, fietsen en andere gebruiksvoorwerpen Kamerstukken II 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 12.. De wet legt niet uit wanneer een werk wel of geen bouwwerk is.
Het Omgevingsrecht gaat uit van een beperkt begrip bouwwerk. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) gaat in haar rapport ‘De betekenis van het begrip ‘bouwwerk’ uit van een ruimere uitleg van het begrip bouwwerk. Het IBR geeft als voorbeeld de aanleg van (energie)infrastructuur, waterstaatswerken en watersystemen.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant: leverancier onder de Wkb aansprakelijk voor (verborgen) gebreken aan zonnepanelen
In een recente uitspraak van 25 juni 2025 oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant dat de leverancier onder de Wkb aansprakelijk is voor (verborgen) gebreken aan een zonnepaneleninstallatie.
Partijen sluiten op 5 maart 2023 een gemengde overeenkomst van koop en aanneming van werk voor het leveren en plaatsen van zonnepanelen. De leverancier plaatst de zonnepaneleninstallatie op 7 en 8 maart 2023. Een paar dagen later laat de opdrachtgever aan de leverancier weten dat de zonnepanelen gebrekkig zijn. Hij sommeert de leverancier om de gebreken te herstellen en stelt hem aansprakelijk voor de gevolgschade. De leverancier brengt daartegen in dat de zonnepaneleninstallatie is opgeleverd en bij de oplevering goed werkte.
De kantonrechter oordeelt dat de zonnepanelen niet zijn opgeleverd. De leverancier beschikt niet over een opleverrapport en kan niet bewijzen dat de zonnepanelen zijn opgeleverd.
Voor zover wel sprake zou zijn oplevering, oordeelt de kantonrechter ongemotiveerd dat de gebreken aan de zonnepanelen verborgen gebreken zijn waarvoor de leverancier op grond van de Wkb (artikel 7:758 lid 4 BW) aansprakelijk is. Daarmee oordeelt de kantonrechter impliciet dat de zonnepaneleninstallatie een bouwwerk is.
Overgangsrecht: aansprakelijkheidsregeling Wkb niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten van vóór 1 januari 2024
Met dit oordeel gaat de kantonrechter daarmee voorbij aan het overgangsrecht dat zegt dat de aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder de Wkb niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024.
Rechtbank Overijssel: aannemer aansprakelijk voor (verborgen) gebreken aan dakbedekking
Op 3 september 2025 oordeelt de rechtbank Overijssel dat een dakdekker aansprakelijk is voor (verborgen) gebreken aan Resitrix-dakbedekking die in 2010 (!) is aangebracht. Hij heeft bij het aanleggen van de dakbedekking gehandeld in strijd met de verwerkingsvoorschriften. Hierdoor is geen correcte waterdichte verbinding van de dakbedekkingsbanen onderling ontstaan.
Bij wijze van verweer doet de aannemer een beroep op het oude recht van voor de invoering van de Wkb (artikel 7:758 lid 3 BW). Hij stelt dat sprake is van een gebrek dat de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken met als gevolg dat hij is ontslagen van aansprakelijkheid.
De rechtbank oordeelt (in rov.5.15) ten eerste dat geen sprake is van een gebrek dat de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken. De opdrachtgever is daarvoor niet voldoende deskundig.
Daarna oordeelt de rechtbank (in rov. 5.16) expliciet dat dat de dakbedekking kwalificeert als een bouwwerk onder de Wkb (artikel 7:758 lid 4 BW), omdat ook onderdelen die noodzakelijkerwijs nodig zijn om een bouwwerk tot een bouwwerk te maken, onder het begrip bouwwerk vallen. Dat betreft dus ook het dak (de dakbedekking) van een bouwwerk dat tegelijk met het bouwwerk zelf is gerealiseerd. De rechtbank legt het begrip bouwwerk ruim uit.
De rechtbank oordeelt verder dat de aannemer in dat geval aansprakelijk blijft voor gebreken die niet zijn ontdekt. En dat de aannemer, omdat het gaat om een bouwwerk, ‘ook’ geen beroep kan doen op het oude recht (artikel 7:758 lid 3 BW).
Het gebruik van het woordje ‘ook’ is opvallend. Daarmee lijkt het alsof het oude recht en het nieuwe recht naast elkaar van toepassing kunnen zijn. Ook lijkt het alsof de aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder het oude recht niet zou gelden voor aanneming van een bouwwerk. Dat lijkt me onjuist uitgaande van het brede wettelijke begrip aanneming van werk.
Tenslotte gaat ook de rechtbank Overijssel volledig voorbij aan het overgangsrecht.
Ja, maar als de aansprakelijkheidsregeling Wkb niet van toepassing is, zijn deze aannemers toch niet aansprakelijk?
Nee, dat is een misvatting. Als de rechtbanken het overgangsrecht hadden gerespecteerd, zou het oude recht van toepassing zijn. De vraag is dan of de aannemers in deze zaken zijn ontslagen van aansprakelijkheid, omdat de opdrachtgever de gebreken op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
De leverancier van de zonnepaneleninstallatie en de dakdekker kunnen dus aansprakelijk zijn voor gebreken na oplevering onder het oude recht. Maar zijn ze dat ook?
Aansprakelijkheid aannemer zonnepaneleninstallatie?
De zonnepaneleninstallatie is volgens de rechtbank niet opgeleverd. Daardoor kom je niet toe aan aansprakelijkheid van de leverancier voor gebreken aan de zonnepaneleninstallatie na oplevering. Had de aannemer de installatie wel opgeleverd, dan is het anders. In dat geval is hij aansprakelijk onder het oude recht als het gaat om verborgen gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs moest te ontdekken.
Aansprakelijkheid aannemer dakbedekking?
De gebreken aan de Resitrix-dakbedekking zijn volgens de rechtbank verborgen gebreken na oplevering. De opdrachtgever kon deze gebreken bij de oplevering niet ontdekken. Hierdoor is het uitgangspunt dat de aannemer aansprakelijk is onder oud recht. In een eventueel hoger beroep kan hij zich misschien nog met succes tegen deze aansprakelijkheid kan verweren.
Waar let ik op?
Uit de eerste twee uitspraken over de Wkb blijkt dat rechtbanken snel aannemen dat sprake is van een bouwwerk. Ook leggen zij het begrip bouwwerk, al dan niet impliciet, ruim uit. De rechtbanken oordelen dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt conform de aangescherpte aansprakelijkheidsregeling voor aannemers van een bouwwerk onder de Wkb. Het valt op dat beide rechtbanken klakkeloos voorbij gaan aan het overgangsrecht. Hadden ze het overgangsrecht gerespecteerd, dan hadden zij hun oordeel moeten baseren op het oude recht van vóór de Wkb. Het is de vraag of die beoordeling tot een andere uitkomst leidt.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
