Paniek. De sparingen voor de trap zijn 10 cm te klein. Véél te klein. De trappen passen niet. Bij geen enkele woning. En dat terwijl de aannemer de woningen volgende week moet opleveren.
Niemand had het gezien, ook de kwaliteitsborger niet. Als de aannemer alle sparingen voor de trap moet vergroten, loopt de schade in de tonnen.
Wat kan de aannemer doen om de woningen alsnog op tijd op te leveren mèt trappen die passen?
Wat vereist het Bouwbesluit 2012?
De woningen moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Daarin staan de minimale bouwtechnische vereisten voor het (ver)bouwen, slopen en het gebruiken van bouwwerken. Alle bouwwerken in Nederland moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012.
De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor het voldoen van zijn gebouw aan het Bouwbesluit 2012. Hij moet ervoor zorgen dat dat de aannemer en andere partijen die hij inschakelt bij het (ver)bouwen van een bouwwerk voldoen aan het Bouwbesluit 2012.
Je kunt direct, maar ook indirect voldoen aan het Bouwbesluit 2012.
Als het niet lukt om direct aan het Bouwbesluit 2012 te voldoen, mag je kiezen voor een technisch gelijkwaardige oplossing.
In het geval van het trapgat heeft de aannemer de trappen aangepast, niet het trapgat. Hij heeft de optreden met 3mm verhoogd waardoor een trede minder nodig is.
Op dit moment beoordeelt het bevoegd gezag of een technische oplossing gelijkwaardig is of niet
Die beoordeling kan expliciet zijn, bijvoorbeeld op basis van de vergunningaanvraag of een advies van de Adviescommissie praktijktoepassing bouwvoorschriften. Hij kan ook impliciet zijn.
In de praktijk past de aannemer een gelijkwaardige oplossing, zoals het aanpassen van de trap, vaak toe zonder dat te melden bij het bevoegd gezag. Als het bevoegd gezag vervolgens een omgevingsvergunning verstrekt, is de gelijkwaardige oplossing impliciet gelegaliseerd.
Vanaf de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen controleert de kwaliteitsborger of een technische oplossing gelijkwaardig is
De kwaliteitsborger controleert al tijdens de bouw of het Bouwbesluit wordt nagevolgd. Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen introduceert de wetgever een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen, waarbij voor bepaalde categorieën bouwwerken gebruik dient te worden gemaakt van toegelaten instrumenten voor kwaliteitsborging om te waarborgen dat aan de bouwtechnische voorschriften kan worden voldaan. Voorts wordt voorzien in enkele wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek ter versterking van de privaatrechtelijke positie van de bouwconsument. Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen laat je vergunningplichtige bouwwerken toetsen door een kwaliteitsborger. Niet het bouwplan. De preventieve bouwplantoets van het bouwplan aan het Bouwbesluit 2012 vervalt daarom.
De wettelijk verplichte kwaliteitsborger geeft voor de oplevering een prestatieverklaring aan de eigenaar van het bouwwerk. Daarmee verklaart hij dat hij een gerechtvaardigd vertrouwen heeft dat het bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit 2012.
Omdat het bevoegd gezag onder het nieuwe stelsel het bouwplan niet meer toetst, kan een omgevingsvergunning impliciet gelijkwaardige oplossingen - zoals de aangepaste trappen - niet langer legaliseren.
Hoe streng moet de kwaliteitsborger toetsen op gelijkwaardigheid?
Behoorlijk streng. Volgens advies 10 van het Instituut voor Bouwkwaliteit moet hij op basis van proportionaliteit beoordelen of een afwijking van het Bouwbesluit 2012 gelijkwaardig en acceptabel is.
Bij twijfel kun je de alternatieve technische oplossing tijdens of na de oplevering laten toetsen door de Adviescommissie praktijktoepassing bouwvoorschriften.
Volgens het advies is de kwaliteitsborger aansprakelijk voor het niet constaterenvan een fout. Niet voor de fout zelf.
Wat als de kwaliteitsborger tóch een prestatieverklaring geeft en als achteraf dan blijkt dat de oplossing tóch niet gelijkwaardig was?
Dan voldoet het gebouw niet aan het Bouwbesluit 2012. Het bevoegd gezag kan handhaven en eisen dat het gebouw wordt aangepast om alsnog te voldoen aan het Bouwbesluit 2012.
En wie moet de schade dan vergoeden?
Degene die aansprakelijk is voor de fout.
In het geval van de te kleine sparingen voor de trappen heeft iedereen steken laten vallen. De architect, de aannemer en de kwaliteitsborger.
Dat betekent niet dat ze allemaal aansprakelijk zijn en naar rato schadevergoeding moeten betalen.
Óf ze moeten betalen en hoeveel, hangt af van de afspraken die ze ieder met hun opdrachtgever hebben gemaakt. Als ze hun aansprakelijkheid en het te betalen bedrag aan schadevergoeding hebben beperkt of uitgesloten, dan betalen ze misschien niet of minder.
Samenvatting
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wil de private partijen in de bouw zelf meer verantwoordelijk en aansprakelijk maken voor bouwfouten. Privaatrechtelijk is dat vanwege de verschillende contractuele relaties tussen de vele partijen in het bouwproces nog niet zo eenvoudig.
Bouwen doe je niet alleen. Iedere partij is onderdeel van de bouwketen. Alle schakels in de bouwketen beïnvloeden elkaar. Positief en negatief.
En nu?
Denk van tevoren goed na over wat je wel en niet kunt en wil afspreken. Trek niet zomaar een model-overeenkomst uit de kast om een afspraak te maken. Check van tevoren je verzekeringspolis om te zien waarvoor je wel en vooral niet bent verzekerd.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
