Aannemers die samenwerken in een bouwteam vertrouwen op een kostenvergoeding als de aannemingsovereenkomst niet tot stand komt - zelfs als er geen formele bouwteamovereenkomst is. Blijft die vergoeding uit, dan staat de aannemer met lege handen.
Wanneer heb je als aannemer in een bouwteam recht op een vergoeding van gemaakte kosten - en wanneer niet?
Wat is een bouwteam?
Een bouwteam is een tijdelijk samenwerkingsverband tussen een opdrachtgever, adviseurs zoals een architect en een constructeur en een aannemer. Het is bedoeling dat partijen samen een ontwerp tot stand brengen met inbreng van de uitvoeringskennis van de aannemer.
De bouwteamovereenkomst: twee fasen
De bouwteamovereenkomst tussen de opdrachtgever en een aannemer kent twee fasen.
1. De ontwerpfase
In deze fase gebruikt de aannemer zijn uitvoeringskennis en - ervaring voor de totstandkoming van het ontwerp. De aannemer verricht een dienst, net zoals een architect of andere adviseur. In deze fase kwalificeert de bouwteamovereenkomst als een overeenkomst van opdracht.
2. De prijsvormingsfase
In deze fase krijgt de aannemer krijgt een voorkeurspositie. Hij wordt de enige gegadigde die prijsaanbieding mag doen voor de uitvoering van het ontwerp. In deze fase kwalificeert de bouwteamovereenkomst als een voorbereidende hulpovereenkomst: de bouwteamovereenkomst is een hulpovereenkomst ter voorbereiding van de aannemingsovereenkomst.
Kostenvergoeding bij het einde van een bouwteamovereenkomst
In de meeste gevallen leggen partijen de afspraken over de samenwerking vast in een schriftelijke bouwwteamovereenkomst. Deze modellen geven de aannemer recht op een kostenvergoeding als geen aannemingsovereenkomst tot stand komt.
Een bouwteamovereenkomst kan ook stilzwijgend - zonder formele overeenkomst - tot stand komen. De vraag is dan wat partijen hebben afgesproken. Maakt de aannemer aanspraak op een een kostenvergoeding bij het einde van de bouwteamovereenkomst, dan moet hij aantonen dat hij daar recht op heeft. Dat is niet altijd even makkelijk, zoals blijkt uit een recente uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 1 oktober 2010, ECLI:NL:GHARL:2024:6126.
Geen kostenvergoeding bij het einde van de bouwteamovereenkomst
Installatie-aannemer De Groot en opdrachtgever Dusseldorp hebben ruim negen maanden samengewerkt in een bouwteam voor een nieuwbouwproject. De Groot beëindigt de samenwerking in de prijsvormingsfase vanwege een gebrek aan vertrouwen in de voortzetting van de samenwerking.
De Groot stelt dat er sprake was van een overeenkomst van opdracht en eiste een vergoeding van € 177.134,31 voor de gemaakte kosten tijdens de bouwteamsamenwerking. De overeenkomst van opdracht blijkt volgens De Groot uit een telefoongesprek en een email waarin partijen tarieven bespreken. Dusseldorp betwist dit en stelt dat de samenwerking uitsluitend is gericht op het uitbrengen van een offerte.
Het gerechtshof oordeelt dat De Groot onvoldoende aantoont dat een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen.
Een schriftelijke bouwteamovereenkomst ontbreekt. Uit de e-mailcorrespondentie en de gesprekken tussen partijen blijkt niet dat partijen het eens waren over een vergoeding voor de ontwerpfase. Zonder een duidelijke overeenkomst heeft De Groot geen recht op loon op basis van een overeenkomst van opdracht. Het hof oordeelt dat het enkele gegeven dat partijen hebben samengewerkt in een bouwteam niet genoeg is voor het oordeel dat Dusseldorp de kosten van De Groot in die fase zou vergoeden als De Groot het werk niet gaat uitvoeren. Ook stelt De Groot zelf dat Dusseldorp die kosten in de uitvoeringsfase zou vergoeden als De Groot het werk zou uitvoeren. De enkele samenwerking in een bouwteam leidt niet automatisch tot een verplichting om kosten te vergoeden, tenzij dit expliciet is overeengekomen.
De Groot doet ook een beroep op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid. De redelijkheid en billijkheid kunnen een overeenkomst aanvullen en nieuwe rechten en verplichtingen in het leven roepen. Zoals in dit geval een kostenvergoeding voor De Groot voor haar werk in het bouwteam. De Groot meent dat zij, ondanks het ontbreken van concrete afspraken, recht heeft op op een redelijke vergoeding van Dusseldorp omdat haar inbreng in het bouwteam economische waarde heeft voor Dusseldorp. Het hof oordeelt dat De Groot onvoldoende aantoont dat haar werk economische waarde heeft voor Dusseldorp. De Groot blijft met lege handen achter.
Wanneer heb je als aannemer in een bouwteam recht op een kostenvergoeding bij het einde van een bouwteamovereenkomst?
Je hebt als aannemer recht op een kostenvergoeding bij het einde van een bouwteamovereenkomst als je dat hebt afgesproken en als je kunt bewijzen dát je dat hebt afgesproken. Heb je geen duidelijke afspraak of onvoldoende bewijs, dan heb je geen recht op een vergoeding van je kosten. Zorg voor een schriftelijke bouwteamovereenkomst waarin je alle afspraken, ook die over een kostenvergoeding bij het einde van de bouwteamovereenkomst, duidelijk vastlegt. Maak bijvoorbeeld gebruik van de VG Bouw Model Bouwteamovereenkomst 2021 van Bouwend Nederland. Artikel 19 van deze model-bouwteamovereenkomst regelt dat de aannemer een vergoeding ontvangt in de vorm van een vast bedrag of een vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten voor zijn werkzaamheden in het bouwteam.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
