De woontoren is opgeleverd, de steigers zijn weg. Drie maanden later belt je opdrachtgever. De gevelplaten laten los. Hij wil dat je alles zo snel mogelijk herstelt. Doe je dat niet, dan eist hij schadevergoeding. Je hebt toch garantie gegeven?
Is dat zo? En als je geen garantie hebt gegeven, ben je dan niet aansprakelijk? Veel aannemers verwarren garantie en aansprakelijkheid. Dat zorgt in de praktijk voor onduidelijkheid en dure claims. In dit blog leg ik het verschil uit. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en verklein je de kans op claims.
Wanneer ben je aansprakelijk?
De wet, de overeenkomst en algemene (bouw)voorwaarden bepalen wanneer je als aannemer aansprakelijk bent. Je bent aansprakelijk als je je afspraken met je opdrachtgever niet of niet goed nakomt en je opdrachtgever je dat kan verwijten.
Op grond van de wet artikel 7:761 lid 2 BW kun je als aannemer maximaal 20 jaar aansprakelijk zijn voor gebreken na oplevering. Daarbij maakt het niet uit of het gaat om gewone of ernstige gebreken. In alle andere gevallen verjaart de claim van je opdrachtgever na 10 jaar.
Garantie
Het begrip garantie heeft geen vaste juridische betekenis. Garanties bestaan in allerlei soorten en maten. Geef je garantie, dan sta je in voor de deugdelijkheid van een product of voor een bepaald resultaat. Je bent niet verplicht om garantie te geven. Het is een extra belofte die je zelf doet. Houd je je daar niet aan, dan mag je opdrachtgever je daarop afrekenen.
Garantie geef je niet automatisch. Een garantie moet je afspreken.
Je kunt garanderen dat bepaalde eigenschappen aan- of afwezig zijn voor een bepaalde periode. Bijvoorbeeld als je garantie geeft op de afwezigheid van scheuren, blazen en het loslaten van verf binnen een garantietermijn van 6 jaar.
De vorm maakt niet uit. Je kunt een garantie in een overeenkomst opnemen, in het bestek, in een technische omschrijving van het werk, maar ook in een email. Bijvoorbeeld zo:
“De aannemer garandeert het werk vanaf einde onderhoudstermijn als beschreven in bijlage 4 en bijlage 5 van de technische omschrijving. Garantie op het casco van het gebouw bedraagt 10 jaar.”
Of je in een concreet geval garantie hebt gegeven en wat daarvan de gevolgen zijn, hangt steeds af van de precieze tekst én de uitleg daarvan.
De gevolgen van garantie
Ik geef een voorbeeld:
Je garandeert dat gevelbeplating deugdelijk is aangebracht. Later blijkt dat niet zo te zijn. Volgens de Hoge Raad is dat zonder meer een tekortkoming HR 5 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9311, NJ 2001/79 (Multi Vastgoed / Nethou. In zo’n geval mag de opdrachtgever kiezen voor nakoming (herstel van de gevelbeplating) als dat nog kan of schadevergoeding.
Pleeg ik automatisch wanprestatie als ik mijn garantie niet waar maak?
Voor opdrachtgevers is het verleidelijk om te denken dat de aannemer bij de schending van een gegeven garantie automatisch wanprestatie heeft gepleegd en schadevergoeding moet betalen.
Zo simpel is het niet. Maak je je garantie niet waar, dan is dat niet automatisch wanprestatie.
Het arrest van de Hoge Raad van 5 juli 2024 ECLI:NL:HR:2024:1028 over een warmtepomp laat dat goed zien.
In cassatie was onder meer de vraag of het enkele niet-behalen van de gegarandeerde temperatuur (16 C bij -10 C buitentemperatuur) automatisch een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) oplevert die recht geeft op schadevergoeding. Volgens het hof wel, maar volgens de Hoge Raad niet.
Voordat je dat oordeel kunt geven, is volgens de Hoge Raad eerst uitleg van de inhoud van de garantie nodig aan de hand van het Haviltex-criterium: wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden over en weer uit elkaars verklaringen en gedragen afleiden? En wat mochten ze in dat kader redelijkerwijs van elkaar verwachten? Pas daarna kun je beoordelen om welke tekortkoming het gaat of die tekortkoming toerekenbaar is en welke rechtsgevolgen, zoals herstel of schadevergoeding, daaraan zijn verbonden.
Dat kán betekenen dat je opdrachtgever je eerst de kans moet geven om de tekortkoming voor eigen rekening te herstellen voordat je aan schadevergoeding toekomt.
Bij de garantie voor de warmtepomp hadden partijen afgesproken dat de aannemer op zijn kosten maatregelen zou treffen mocht de temperatuur niet worden gehaald.
Geen garantie wel aansprakelijk
Heb je geen garantie afgegeven, valt het gebrek niet onder de garantie of heeft je opdrachtgever te laat een beroep gedaan op de garantie, dan ben je niet off the hook. In dat geval is de vraag of je aansprakelijk bent.
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) heeft de aansprakelijkheid van aannemers voor gebreken na oplevering aangescherpt. Onder de Wkb ben je als aannemer van een bouwwerk aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken jou niet zijn toe te rekenen. Je bent dus ook aansprakelijk voor (verborgen) gebreken die je opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, maar die hij niet heeft ontdekt. Het proces-verbaal van oplevering geldt als bewijs van de zichtbaarheid van een gebrek.
Vertoont het werk na oplevering gebreken waarvoor je aansprakelijk bent, dat moet je die binnen redelijke termijn te herstellen . Doe je dat niet, dan kan je opdrachtgever de gebreken voor eigen rekening laten herstellen en de kosten als schade op je verhalen.
Waar let ik op?
Geef je garantie, dan sta je in voor de aan- of afwezigheid van een concrete eigenschap van het werk. Je garandeert bijvoorbeeld een bepaalde temperatuur, een levensduur of een bepaalde kwaliteit zoals corrosiebestendigheid. Maak je de garantie niet waar, dan is dat een tekortkoming. Je opdrachtgever heeft recht op herstel of schadevergoeding. Wáár je opdrachtgever precies recht op heeft, is een kwestie van uitleg van de garantie.
Heb je geen garantie gegeven of kan je opdrachtgever geen geslaagd beroep doen op een garantie? Dan kun je nog steeds aansprakelijk zijn. Het één sluit het ander niet uit. Geef dus niet zomaar garantie. Denk vooraf goed na over waarvoor je garantie geeft. En of je kunt omgaan met de juridische en praktische gevolgen.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
