Op papier lijkt de afspraak helder: de aannemer bouwt volgens zijn begroting voor € 3,8 miljoen een nieuwe bedrijfshal. Vooraf staat het ontwerp niet vast. Het is een ‘levend’ werk dat vorm krijgt tijdens de bouw. De eindafrekening is ruim 4 ton hoger dan begroot. De opdrachtgever weigert te betalen: hij claimt een vaste prijs te hebben afgesproken. Herkenbaar? Wanneer pakt een vage prijsafspraak uit als meevaller en wanneer als een financiële nachtmerrie voor een aannemer?
Aanneemsom: vaste prijs, regie of richtprijs?
Bij regie krijgt de aannemer op basis van nacalculatie betaald voor de uitvoeringskosten die hij daadwerkelijk maakt, zoals arbeidsloon en materiaal, verhoogd met opslagen voor winst en algemene kosten.
Wanneer de opdrachtgever weet wat hij wil, maar nog niet precies voor ogen heeft welke werkzaamheden daarvoor nodig zijn, ligt regie voor de hand. Een vaste prijs vooraf geeft dan geen zekerheid geeft over de kosten, omdat nog niet duidelijk is wat de aannemer moet doen.
Dat betekent niet dat de aannemer een blanco cheque krijgt. Bij werken op regie moet hij tijdens de bouw rekening en verantwoording afleggen, zodat de opdrachtgever tijdens de uitvoering kan bijsturen. Bijvoorbeeld door het bijhouden van uren en materialen in weekrapporten.
Een vaste prijs betekent dat de aannemer het werk voor dat bedrag moet uitvoeren. Wil de opdrachtgever het werk tijdens de uitvoering wijzigen, dan zijn de extra kosten meerwerk.
Geeft een aannemer een prijsindicatie die kwalificeert als richtprijs, dan mag hij die prijs met maximaal 10% overschrijden. Tenzij hij zijn opdrachtgever vooraf waarschuwt dat hij daarover heen gaat.
Vage prijsafspraak is meevaller voor aannemer
In de zaak over de bedrijfshal RvA 37.717 d.d. 30 januari 2025 gaat het volgens de aannemer het om een werk regie of een werk zonder vaste prijs. Het bedrag dat opdrachtgever nog moet betalen is redelijk.
De opdrachtgever ziet dat heel anders. In zijn ogen is de begrootte prijs van € 3.800.000,- een vaste aanneemsom of een richtprijs en heeft hij al teveel betaald.
De RvA geeft de aannemer gelijk. Het is een werk op regie waarbij de opdrachtgever de werkelijk gemaakte kosten moet betalen inclusief de eindafrekening.
De RvA beoordeelt wat partijen hebben afgesproken. Bij de uitleg van de aannemingsovereenkomst kijkt de RvA niet alleen naar de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben gezegd en gedaan. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Ook hoe partijen zich ná de totstandkoming van de aannemingsovereenkomst gedragen als indicatie van hoe zij de afspraken interpreteren.
Op basis van de volgende omstandigheden oordeelt de RvA dat in dit geval sprake is van werk op regie zonder vaste prijs:
- In de aannemingsovereenkomst staat geen vaste prijs
- Bij de aannemingsovereenkomst ontbreken een begroting
- Bij de aannemingsovereenkomst ontbreekt ook een goedgekeurd ontwerp waardoor de aannemer het werk vooraf niet kon afprijzen
- In de overeenkomst staat alleen een opslag van 10% over het materiaal, de onderaannemers en de installaties
- Het werk is pas na de totstandkoming en voor start bouw afgeprijsd op € 3,8 mln
- Uit correspondentie blijkt dat de opdrachtgever al rekening houdt met hogere kosten
- Het is een ‘levend’ werk dat tijdens de uitvoering vorm krijgt
- De aannemer bespreekt de financiële aspecten van het werk tijdens de uitvoering regelmatig met de projectleider van opdrachtgever
- De opdrachtgever erkent dat al het opgedragen werk is uitgevoerd.
Bij deze omstandigheden vindt de RvA het minder belangrijk dat ook sprake is van stelposten en de aannemer maar beperkt rekening en verantwoording aflegt. Ook is de prijs in de begroting geen (vaste) richtprijs. Het werk is tijdens de uitvoering fors veranderd en de aannemer heeft voor die veranderingen meerdere nieuwe begrotingen ingediend.
Vage prijsafspraak is financiële nachtmerrie voor aannemer
Het loopt niet altijd zo goed af voor de aannemer. Een onduidelijke prijs kan ook een financiële nachtmerrie worden.
In een vergelijkbare zaak RvA 72233 d.d. 21 oktober 2021 eist de aannemer bij de RvA € 136.000,- omdat het zou gaan om een werk in regie. Hij krijgt ongelijk. De opdrachtgever hoeft niet te betalen, ook al heeft de aannemer het werk wel uitgevoerd.
Uit de aannemingsovereenkomst en de volgende omstandigheden volgt dat de opdrachtgever erop mocht vertrouwen dat een vaste aanneemsom is afgesproken:
- De offerte van de aannemer bevat een calculatie en vaste termijnen van 10%
- De uren van de werkvoorbereiding, uitvoering en timmerman zijn afgeprijsd
- De aannemer vermeldt in strijd met de AVA 2013 in zijn offerte niet voor welke prijsvormende methode hij kiest: een aanneemsom of regie. Bij een keuze voor een aanneemsom moet hij een vast bedrag opnemen in zijn offerte. Kiest hij voor regie dan moet hij weekrapporten aanleveren en prijsfactoren (uurtarieven, opslagen en eenheidsprijzen van materialen).
Wat maakt het verschil tussen een meevaller of financiële nachtmerrie?
Het verschil in de uitkomst komt door de afspraken die partijen hebben gemaakt, de manier waarop ze die afspraken uitvoeren en de omstandigheden van het geval.
Een vage prijs wordt een meevaller voor de aannemer als hij kan bewijzen dat sprake is van werk op regie. Daarbij kunnen de toepasselijke algemene voorwaarden ook een rol spelen. Anders om wordt een vage prijs een financiële nachtmerrie voor een aannemer als hij niet kan bewijzen dat sprake is van een werk op regie. Of als de opdrachtgever kan bewijzen dat een vaste aanneemsom is afgesproken.
Waar let ik op?
Wat je afspreekt en hoe je die afspraak uitvoert, is bepalend voor de kwalificatie van de prijs van een werk als vaste aanneemsom of als een werk op regie. Houd daarmee rekening bij het contracteren. Zorg voor duidelijkheid vooraf. Voorkom een financiële nachtmerrie. Kies bewust voor een werk op regie of voor een werk met een vaste prijs.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
