UAV-GC 2025 en de Wkb: hoe ga je om met aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering?

Het CROW heeft de Model Basis Overeenkomst (MBO) en de bijbehorende UAV-GC 2005 op 14 januari 2025 geactualiseerd en aangepast aan de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). De UAV-GC zijn bouwvoorwaarden voor geïntegreerde contracten waarbij de aannemer verantwoordelijk is voor het ontwerp en de uitvoering van het werk.

In dit blog lees je hoe je als aannemer omgaat met de aangescherpte regeling voor aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de UAV-GC 2025.

Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de Wkb

Volgens de aangescherpte regeling in het Burgerlijk Wetboek (BW) is de aannemer van een bouwwerk onder de Wkb aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast en het bewijsrisico liggen bij de aannemer. Hij moet aantonen dat het gebrek hem niet verwijtbaar is.

De regeling is van dwingend recht voor consumentenopdrachtgevers en van regelend recht voor professionele opdrachtgevers. Dat betekent dat professionele opdrachtgevers van de aangescherpte regeling voor aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering mogen afwijken.

Afwijken mag alleen uitdrukkelijk via de aannemingsovereenkomst zelf.

Artikel 13 a MBO: aansprakelijkheid voor gebreken na de feitelijke datum oplevering

Onder de UAV-GC 2025 kunnen professionele partijen in artikel 13a MBO kiezen om wel of niet van de wettelijke regeling af te wijken.

Kies je als aannemer, Ondernemer onder de UAV-GC 2025, voor optie 1 dan kies je voor aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering. Bij optie 2 kies je daarvoor niet. Maak je geen keuze, dan geldt optie 1.

Optie 1: de Opdrachtnemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij

Deze optie sluit aan bij de aangescherpte wettelijke regeling van aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering onder de Wkb artikel 7:758 lid 4 BW.

Meent Opdrachtgever dat de aannemer aansprakelijk is op grond van optie 1 dan moet hij stellen en bewijzen dat:

1. sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, en
2. dat gebrek niet op het proces-verbaal staat.

De aannemer kan zich met een beroep op het tenzij-gedeelte op drie manieren verweren tegen aansprakelijkheid door te stellen en te bewijzen dat:

(a) die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen; of

(b) de Opdrachtgever die gebreken voorafgaande aan de feitelijke datum van oplevering daadwerkelijk heeft opgemerkt; of

(a) de Opdrachtnemer niet binnen redelijke termijn na de ontdekking mededeling van die gebreken is gedaan.

Doet een van deze gevallen zich voor, dan is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt. Het proces-verbaal van oplevering dient als bewijs van wat de opdrachtgever heeft ontdekt.

Optie 2: de Opdrachtnemer is niet meer aansprakelijk voor gebreken die zich na de feitelijke datum van oplevering manifesteren, tenzij

Optie 2 wijkt af van wettelijke regeling voor de aangescherpte aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wkb.

De Opdrachtnemer is niet meer aansprakelijk voor gebreken die zich na de feitelijke datum van oplevering manifesteren,  tenzij:

(a) die gebreken aan hem zijn toe te rekenen; en bovendien

(b) de Opdrachtgever die gebreken voorafgaande aan de feitelijke datum van oplevering niet daadwerkelijk heeft opgemerkt; en bovendien

(c) de Opdrachtgever die gebreken op het tijdstip van de feitelijke datum van oplevering redelijkerwijs niet had moeten ontdekken; en bovendien

(d) de Opdrachtnemer binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling van die gebreken is gedaan.

Bewijst Opdrachtgever dat aan de voorwaarden (a) t/m (d) voldaan, dan ben je als Opdrachtnemer tóch aansprakelijk voor gebreken na oplevering.

UAV-GC 2025: Beperking van aansprakelijkheid bij gebreken na oplevering

Ben je als Opdrachtnemer onder de UAV-GC 2025 onverhoopt aansprakelijk voor gebreken na oplevering, dan beperken par. 28a en 28b UAV-GC 2025 de gevolgen van die aansprakelijkheid.

Par. 28a UAV-GC 2025: Beperking van aansprakelijkheid voor gebreken voor de feitelijke datum van oplevering

De par. 28 a en b UAV-GC 2025 beperken de aansprakelijkheid van Ondernemer in meerdere opzichten.

Par. 28a UAV-GC 2025 beperkt de aansprakelijkheid van Opdrachtnemer voor gebreken vóór de feitelijke datum van oplevering.

De aansprakelijkheid van Ondernemer voor gebreken voor oplevering is beperkt tot in totaal zes situaties van directe en indirecte schade. Daarbij is de vergoeding van indirecte schade beperkt tot 10% van de aanneemsom.

Par. 28b UAV-GC 2025 Beperking van aansprakelijkheid na de feitelijke datum van oplevering, verval en verjaring

Vervaltermijnen

Paragraaf 28b lid 1 UAV-GC 2025 beperkt de aansprakelijkheid van Opdrachtnemer voor gebreken na de feitelijke datum van oplevering door een vervaltermijn van vijf respectievelijk tien jaar na de feitelijke datum van oplevering op te nemen. Een opdrachtgever die zijn rechtsvordering na deze periode indient, is niet ontvankelijk.

Wettelijke verjaringstermijn van twee jaar

Houd hierbij ook rekening met de wettelijke verjaringstermijn van twee jaar . Deze verjaringstermijn gaat in nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd over het gebrek in het opgeleverde werk. Dat betekent dat een rechtsvordering nóg eerder kan verjaren dan pas na vijf of tien jaar.

Gebreken binnen twee jaar na oplevering

Lid 2 van deze paragraaf beperkt de aansprakelijkheid voor een dergelijk gebrek in tijd en in geld als dat gebrek zich voordoet binnen twee jaar na oplevering. In dat geval is de verplichting tot schadevergoeding beperkt tot dezelfde zes soorten directe en indirecte schade als in paragraaf 28a lid 1 UAV-GC 2025.

Daarnaast beperkt par. 28 lid 2 sub a UAV-GC 2025 de aansprakelijkheid van de aannemer voor de kosten van herstel van het gebrek en schade aan het werk tot maximaal 100% van de aanneemsom. De aansprakelijkheid voor overige indirecte schade is beperkt tot 10% van de aanneemsom.

Gebreken vanaf twee jaar na oplevering

Voor gebreken die zich voordoen vanaf twee jaar na oplevering is de aansprakelijkheid beperkt tot de soorten schade opgenomen in par. 28b lid 2 UAV-GC 2025, met een maximum van 10% van de aanneemsom met een bodem van €1.500.000,-. Dit betekent dat de omvang van de verplichting tot schadevergoeding of vrijwaring in elk geval 10% van de aanneemsom bedraagt, tenzij het uit die rekensom voortvloeiende bedrag lager zou zijn dan EUR 1.500.000,-. Deze paragraaf beperkt de aansprakelijkheid van de aannemer tot maximaal EUR 1.500.000,- ongeacht de hoogte van de aanneemsom.

Ik geef een voorbeeld ontleend aan de Toelichting UAV-GC 2025:

Bij een aanneemsom van EUR 5.000.000,- en schade van EUR 2.000.000,- kan de Opdrachtgever op grond van de 10%-regel maximaal EUR 500.000,- op de Opdrachtnemer verhalen. Par. 28b lid 2 UAV-GC 2025 bepaalt dat de Ondernemer in dat geval toch het bodembedrag van EUR 1.500.000,-  moet betalen. Is de schade minder dan het bodembedrag van EUR 1.500.000,- dan vergoedt Opdrachtnemer het mindere.

Hoe ga ik om met de aangescherpte regeling voor aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering onder de UAV-GC 2025?

De geactualiseerde aansprakelijkheidsregeling in de UAV-GC 2025 heeft belangrijke gevolgen voor Opdrachtgevers en Opdrachtnemers als het gaat om aansprakelijkheid voor gebreken voor en na oplevering. Denk vooraf goed na over de keuze voor  voor optie 1 of 2 onder artikel 13a MBO in combinatie met de aansprakelijkheidsbeperkingen in par. 28a en b UAV-GC 2025, zodat je beseft wat je keuze inhoudt.