UAV 2025: wat zijn de gevolgen voor bouwcontracten?

De aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering onder de UAV 2012 is in strijd met de wettelijke regeling voor aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Daarom heeft de minister op 17 februari 2025 de aan de Wkb aangepaste UAV 2012 (versie 2025) gepubliceerd. Lees in mijn blog wat de gevolgen van de UAV 2012 (versie 2025) zijn voor bouwcontracten.

Aangescherpte aansprakelijkheid aannemer voor gebreken na oplevering onder de Wkb

Onder de wettelijke regeling voor aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering vóór inwerkingtreding van de Wkb op 1 januari 2024, is een aannemer niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken artikel 7:758 lid 3 BW. Dit betekent dat de deskundigheid van de opdrachtgever doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering had moeten ontdekken. Lukt dat niet, dan is de aannemer niet of verminderd aansprakelijk ook al heeft hij het gebrek veroorzaakt en is hij deskundig.

Om te voorkomen dat een aannemer bij de aanneming van bouwwerken zijn verantwoordelijkheid voor een gemaakte fout op deze manier ontloopt, heeft de wetgever de wettelijke regeling voor aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering bij bouwwerken onder de Wkb aangescherpt.

Bij bouwcontracten van ná 1 januari 2024 is een aannemer van bouwwerken aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen . De vermelding van het gebrek op het proces-verbaal van oplevering is het criterium voor het zijn ontdekt van het gebrek.

Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken na oplevering onder de UAV 2012

§12 lid 2 UAV 2012 is geënt op de aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering van vóór de inwerkingtreding van de Wkb. Daarmee is §12 lid 2 UAV 2012 sinds 1 januari 2024 in strijd met de wet.

Onder de UAV 2012 is een aannemer na oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, waarbij de opdrachtgever moet bewijzen dat het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer. Een gebrek is verborgen als de directie het gebrek het ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij de opneming niet had kunnen onderkennen.  Lukt het de opdrachtgever niet om te bewijzen dat sprake is van een verborgen gebrek, dan zijn de gevolgen van het gebrek dat de aannemer heeft veroorzaakt voor de opdrachtgever. 

Afwijken van de Wkb in bouwcontracten

In bouwcontracten met consumenten-opdrachtgevers is het niet mogelijk om af te wijken van de aangescherpte wettelijke regeling voor aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering aan een bouwwerk onder de Wkb. Wijk je toch af dan geldt die afwijking niet en geldt de wettelijke aansprakelijkheidsregeling alsnog.

Professionele opdrachtgevers kunnen wel kiezen voor een afwijkende aansprakelijkheidsregeling, bijvoorbeeld voor de aansprakelijkheidsregeling van §12 lid 2 UAV 2012, maar alleen als die afwijking uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst zelf is overeengekomen. Niet door het van toepassing verklaren van de UAV 2012 en het daarbij te laten.

Verklaren partijen bij een bouwcontract de UAV 2012 na 1 januari 2024 van toepassing, maar wijken ze in de overeenkomst zelf  niet uitdrukkelijk af te wijken van de aangescherpte wettelijke aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering, dan geldt de regeling in §12 lid 2 de UAV 2012 niet. In dat geval geldt de aangescherpte wettelijke aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering.

De UAV 2025 heffen de strijd tussen de aangescherpte wettelijke regeling voor aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering onder de Wkb en §12 lid 2 UAV 2012 op.

§12 UAV 2025

In de UAV 2025 zijn §12 lid 1 en 2 verwijderd.

§12 UAV 2012 (versie 2025) luidt nu als volgt:

Ҥ 12. Aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering

1. (Vervallen).

2. (Vervallen).

3. (Vervallen).

 4. De rechtsvordering uit hoofde van een gebrek waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is, is niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van:

(a) vijf jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, of

(b) tien jaren na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen.

5. Indien in het bestek een onderhoudstermijn is voorgeschreven, treedt voor de toepassing van deze paragraaf de dag na het verstrijken van die termijn in de plaats van de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd en wordt onder opneming van het werk verstaan: de opneming genoemd in § 11, zesde lid.” 

Hoewel §12 UAV 2012 (versie 2025) niets zegt over aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering, is de aannemer na de oplevering onverkort aansprakelijk is voor gebreken aan het bouwwerk die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet kunnen worden toegerekend. Dit is in lijn met de wettelijke aansprakelijkheidsregeling voor gebreken na oplevering onder de Wkb.

De gevolgen van de UAV 2025 voor aannemers

Verklaren aannemers van een bouwwerk de UAV 2025 zonder afwijkingen  van toepassing op hun bouwcontract, dan is het uitgangspunt dat ze na de oplevering aansprakelijk zijn voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.

Afwijken van §12 UAV 2025 is mogelijk. Het is dus mogelijk om te kiezen voor de ‘oude’ aansprakelijkheidsregeling in  §12 leden 1 en 2 UAV 2012, maar alleen als de toepasselijkheid van §12 leden 1 en 2 UAV 2012 in het bouwcontract zelf staat. 

Gaat dat niet goed of gaat de opdrachtgever niet met deze afwijking akkoord, dan ben je als aannemer in principe aansprakelijk voor het (verborgen) gebrek dat bij de oplevering niet is ontdekt. De opdrachtgever moet bewijzen dat sprake is van een gebrek dat bij de oplevering niet is ontdekt.

Als aannemer kun je hierop voorsorteren door zoveel mogelijk te voorkomen dat gebreken na de oplevering  verborgen zijn. Bijvoorbeeld door met behulp van foto's en video's te zorgen voor bewijs van alle gebreken die zijn ontdekt. Daarnaast kunnen aannemers zich op verschillende manieren verweren tegen een aansprakelijkstelling. Ook kunnen aannemers de gevolgen van aansprakelijkheid beperken.

De gevolgen van de UAV 2025 voor opdrachtgevers

§12 UAV 2025 versterkt de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer bij gebreken na oplevering aan een bouwwerk conform het doel van de Wkb. Het is niet meer aan de opdrachtgever om te bewijzen dat het verborgen gebrek is toe te rekenen aan de aannemer. De aannemer moet aantonen dat het gebrek hem niet verwijtbaar is.

Handhaving vervaltermijnen in de UAV 2025

§12 UAV 2025 handhaaft de vervaltermijnen van §12 lid 4 UAV 2012 voor het instellen van een rechtsvordering. Een opdrachtgever moet zijn claim op de aannemer binnen 5 of 10 jaar (bij een ernstig (verborgen) gebrek) aanhangig maken bij een rechter of arbiter. Doet hij dat niet of niet op tijd, dan vervalt zijn recht om te claimen en is de aannemer niet meer aansprakelijk voor het verborgen gebrek na oplevering.

UAV 2025: wat zijn de gevolgen voor bouwcontracten?

Verwijs bij het van toepassing verklaren van de UAV 2012 (versie 2025) op je bouwcontract naar de UAV 2025 in plaats van naar de UAV 2012 (versie 2025). Zo voorkom je dat de UAV 2012 van toepassing zijn als je per ongeluk de woorden ‘versie 2025’ vergeet, terwijl je de UAV 2012 (versie 2025) bedoelt.

Voor opdrachtgevers is het voordelig om de UAV 2025 onverkort van toepassing te verklaren. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet toerekenbaar zijn.

Voor aannemers is dat anders. Wil je je als aannemer met succes kunnen beroepen op de aansprakelijkheidsregeling in §12 lid 1 en 2 UAV 2012, dan zul je in de overeenkomst zelf uitdrukkelijk moeten afwijken van  §12 UAV 2025.