Op verzoek van opdrachtgever gaat een aannemer nog wel eens aan de slag voordat de omgevingsvergunning definitief is verstrekt, zodat het werk op tijd wordt opgeleverd. Begrijpelijk, maar niet zonder risico. Bouwen zonder omgevingsvergunning(en) is verboden.
Leg je onder de UAV 2012 het werk stil als de omgevingsvergunning(en) ontbreekt, ook als de opdrachtgever verantwoordelijk is voor de omgevingsvergunning(en)?
Vergunningen onder de UAV 2012
Het verkrijgen van publiek- en privaatrechtelijke toestemmingen zoals vergunningen, is volgens de UAV 2012 deels een taak van de opdrachtgever en deels een taak van de aannemer. De opdrachtgever zorgt voor de toestemmingen die nodig zijn voor de opzet van het werk par. 5 lid 1 UAV 2012 , zoals de omgevingsvergunning(en). De aannemer zorgt voor de toestemmingen die hij nodig heeft voor de uitvoering van het werk par. 6 lid 10 UAV 2012.
Omgevingsvergunning(en) Wabo en Omgevingswet
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) - die op 1 januari 2024 is vervallen - verbood bouwen zonder omgevingsvergunning. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in de plaats gekomen van de Wabo.
Zowel onder de Wabo als onder de Omgevingswet is het verboden om te bouwen zonder omgevingsvergunning(en). Bouwen zonder omgevingsvergunning is ook een economisch delict.
Onder de Omgevingswet en Wkb zijn niet één, maar twee vergunningen nodig om te mogen bouwen (de knip). Een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit en een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit.
Gaat het om een vergunningplichtige bouwactiviteit in gevolgklasse 1 van de Wkb, dan is een kwaliteitsborger verplicht. Voor die bouwwerken is geen technische omgevingsvergunning nodig, maar volstaat een bouwmelding.
Net als onder de Wabo kan de gemeente onder de Omgevingswet en de Wkb als normadressaat een ieder die bouwt of laat bouwen aanspreken op het niet voldoen aan de regels. Dat kan de opdrachtgever zijn, maar ook de aannemer, ook als de opdrachtgever contractueel verantwoordelijk is voor de omgevingsvergunning(en). Het publiekrecht regelt niet duidelijk wie de omgevingsvergunning(en) aanvraagt of wie de bouwmelding doet. Privaatrechtelijk volgt uit de aannemingsovereenkomst en de toepasselijke bouwvoorwaarden wie van partijen de omgevingsvergunning(en) en/of de bouwmelding regelt en wie het risico draagt als dat niet goed gaat.
Op grond van par. 5 lid 1 UAV 2012 moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat de aannemer tijdig beschikt over een omgevingsvergunning(en). Ook als het gaat om een nieuwe omgevingsvergunning tijdens de uitvoering van het werk als gevolg van wijzigingen.
Het feit dat de opdrachtgever onder de UAV 2012 verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning(en) betekent niet dat de aannemer moet doorbouwen als die vergunning ontbreekt. Ook niet als dat vertraging en meerwerk oplevert.
In dit geval mag de aannemer het werk volgens de RvA RvA d.d. 20 juli 2023, nr. 37623 (ea) en RvA 8 augustus 2024, nr. 72324 stilleggen totdat de opdrachtgever een nieuwe omgevingsvergunning verkrijgt.
Waar ging het geschil tussen opdrachtgever en aannemer om?
De opdrachtgever wil een warme en een koude kas tegen elkaar laten aanbouwen in een tuincentrum met een goothoogte van 5,0 m. Hij schakelt hiervoor verschillende aannemers in.
De eerste aannemer bouwt een koude kas. De tweede aannemer bouwt de warme kas tegen de koude kas bouwen op basis van de vergunning bij de vergunningstekening van 2021. De UAV 2012 zijn van toepassing verklaard op de aannemingsovereenkomst. De uiterste opleverdatum voor de warme kas is 1 november 2022.
Tijdens de uitvoering van het werk voor de warme kas blijkt dat de koude kas een goothoogte van 5,40 m heeft in plaats van een goothoogte van 5,0 m. De opdrachtgever wil dat beide kassen evenhoog worden en draagt een wijziging op. Hierdoor is een nieuwe omgevingsvergunning vereist. De aannemer waarschuwt de opdrachtgever dat de wijziging leidt tot vertraging. Desondanks eist de opdrachtgever dat de aannemer de warme kas conform de wijziging verhoogt en het werk oplevert op de overeengekomen opleverdatum. Weigeren was volgens de opdrachtgever geen optie, omdat de opdrachtgever - en niet de aannemer - verantwoordelijk is voor de verkrijging van de vergunning.
De aannemer verricht wel voorbereidende werkzaamheden, maar legt het werk stil totdat de nieuwe omgevingsvergunning is verleend. Uiteindelijk levert de aannemer het werk op met een vertraging van ongeveer zeven weken. Ondertussen betaalt de opdrachtgever de aannemer niet.
In eerste aanleg eist de aannemer betaling van de aanneemsom en het meerwerk.
Opdrachtgever eist op haar beurt in reconventie betaling van de contractuele boete, omdat zij de aannemer verantwoordelijk houdt voor de vertraging in de bouw. Ook eist zij vergoeding voor extra kosten gemaakt voor de versnelling van het werk.
Aannemer mag het werk stilleggen totdat opdrachtgever een nieuwe omgevingsvergunning heeft verkregen
Arbiters zien dat heel anders, ook in hoger beroep. Zij oordelen dat de vertraging vooral is veroorzaakt door bestekswijzigingen en vergunningsproblemen die op grond van par. 5 lid 1 UAV 2012 voor risico zijn van opdrachtgever. Opdrachtgever mag niet van de aannemer verlangen dat hij zich blootstelt aan het risico van strafrechtelijke vervolging als hij bouwt zonder omgevingsvergunning.
De aannemer mocht het werk voor het aanpassen van de hoogte van de warme kas dus stilleggen totdat de omgevingsvergunning was verkregen.
Mag dat ook onder de Omgevingswet en de Wkb?
De UAV 2012 zijn met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Wkb niet aangepast. Ook onder deze nieuwe bouwwetten blijft de opdrachtgever verantwoordelijk voor het op tijd hebben verkregen van de benodigde omgevingsvergunning(en). Hij kan niet van een aannemer verlangen dat hij bouwt zonder omgevingsvergunning(en) en zich blootstelt aan het risico van strafrechtelijke vervolging.
En nu?
Let op of je opdrachtgever beschikt over een omgevingsvergunning(en) voordat je aan de slag gaat of verder gaat met een wijziging tijdens de bouw. Ook onder de Omgevingswet is het verboden om te bouwen zonder omgevingsvergunning(en). De gemeente kan een ieder die bouwt of laat bouwen aanspreken op het ontbreken van de vereiste omgevingsvergunning(en). Daarbij maakt het niet uit dat je opdrachtgever volgens de UAV 2012 verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning.