Twaalf jaar na de oplevering eist een opdrachtgever 77.000 euro voor een dak dat jarenlang lekte, ondanks meerdere reparaties door de aannemer. De RvA verklaart de opdrachtgever niet-ontvankelijk: zijn claim is te laat ingediend. Lees in mijn nieuwe blog hoe de vervaltermijn in de UAV 2012 aannemers beschermt tegen late claims.
Vervaltermijn UAV 2012
Volgens de vervaltermijn in paragraaf 12 lid 4 van de UAV 2012 is een vordering van een opdrachtgever vanwege een verborgen gebrek niet-ontvankelijk is als hij deze meer dan vijf jaar na de opleverdatum indient.
Gaat het om een een ernstig gebrek, dan geldt een langere termijn: een vordering is niet-ontvankelijk als een opdrachtgever deze indient meer dan tien jaar na de datum van oplevering.
De rechter of arbiter behandelt een niet-ontvankelijke vordering niet inhoudelijk, omdat die te laat is ingediend.
Deze vervaltermijn is een zogenaamde contractuele processuele vervaltermijn. Dat betekent dat:
- een opdrachtgever deze termijn niet kan stuiten en,
- een opdrachtgever zijn rechtsvordering wegens verborgen gebreken binnen deze termijn moet instellen. Doet hij dat niet, dan is hij te laat en is zijn vordering niet-ontvankelijk.
Een rechter of arbiter mag vervaltermijnen niet ambtshalve toepassen. Hij beoordeelt niet uit zichzelf of je een beroep kunt doen op een vervaltermijn om te ontkomen aan een late claim van je opdrachtgever. Wil je een beroep doen op een vervaltermijn, dan moet je dat uitdrukkelijk doen.
Voorbeeld geslaagd beroep op vervaltermijn UAV 2012
Een winkelpand is opgeleverd op 30 augustus 2012. De opdrachtgever heeft de UAV 2012 op de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard. Vanaf 2021 ontstaan diverse lekkages aan het dak. De onderaannemer komt in de periode van 2021 tot en met 2023 verschillende keren langs om de lekkages te verhelpen. Zonder succes.
Op 18 juni 2025 maakt de opdrachtgever het geschil aanhangig bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA). Die oordeelt RvA 7 april 2026, nr. 38.021. dat de opdrachtgever de vordering 12 jaar na de opleverdatum van de winkelruimte te laat aanhangig heeft gemaakt. Nadat de vervaltermijn van 5 jaar voor verborgen gebreken en de vervaltermijn van 10 jaar voor ernstige gebreken is verlopen.
Volgens de opdrachtgever is het beroep op de vervaltermijn onredelijk. Hij heeft de lekkage binnen de vervaltermijn van 10 jaar bij de aannemer gemeld die hij ook binnen die termijn aansprakelijk heeft gesteld. De aannemer (zijn onderaannemer) heeft binnen die termijn verschillende herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Beide partijen gingen er toen vanuit dat de lekkage was verholpen.
Daarbij ontdekte opdrachtgever de oorzaak van de lekkage pas na 10 jaar, nadat hij een deskundige had ingeschakeld. Ook is het verlopen van de vervaltermijn niet nadelig voor de aannemer, omdat hij overal bij is geweest. Daarom zag de opdrachtgever geen noodzaak om binnen de vervaltermijn een procedure te starten bij de RvA.
De argumenten van opdrachtgever overtuigen arbiter niet. Als opdrachtgever ook na het verlopen van de vervaltermijn een procedure had willen beginnen tegen de aannemer, dan had hij binnen de termijn van 10 jaar een pro forma procedure bij de RvA moeten starten.
Ten overvloede betwijfelt arbiter of wel sprake is van een verborgen gebrek na oplevering waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Het dak is pas acht jaar na de oplevering voor het eerst gaan lekken. In de tussentijd hebben de buren in die periode werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren, ook bij de aansluiting van hun dak met het dak van opdrachtgever.
Is geen sprake van een verborgen gebrek na oplevering, dan kom je niet toe aan de vervaltermijn in § 12 lid 4 UAV 2012.
Beroep op vervaltermijn UAV 2012 onredelijk
Soms is een beroep op de vervaltermijn in de UAV 2012 wel onredelijk.
Dat is met name zo wanneer de aannemer door zijn gedrag bij de opdrachtgever de verwachting wekt dat hij de gebreken zal herstellen, maar zich later toch op de vervaltermijn beroept RvA Bouw 6 november 2925, 35.077..
In een ander geval gaf aannemer opdrachtgevers herhaaldelijk de indruk dat hij aansprakelijkheid voor de gebreken aan de tegelvloer aanvaardde en bereid was om die te herstellen. Later deed hij alsnog een beroep te doen op de vervaltermijn in de UAV 2012. Volgens arbiters was dat onredelijk. Ze veroordeelden aannemer tot het betalen van 45.000 euro aan herstelkosten van de tegelvloer RvA Bouw 27 maart 2023, 72.279.
Hoe pak je het aan?
Ga eerst na of wel sprake is van een verborgen gebrek na oplevering waarvoor je aansprakelijk bent. Onderzoek ook of je opdrachtgever op tijd heeft geklaagd. Is dat niet zo, dan kom je niet toe aan de vervaltermijn in de UAV 2012. Kom je daaraan wel toe, beroep je dan uitdrukkelijk op deze vervaltermijn.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
