Geïntegreerde bouwcontracten: waarom je een jurist nodig hebt (zelfs als je denkt dat het niet zo is)

De gids trok haar bruut tegen de grond. Nét op tijd voordat de kudde olifanten langs denderde. Ze was even afgedwaald van de groep. Zonnebrand bijsmeren. Ondertussen was de wind gedraaid.

Hij voorkwam schade op het juiste moment.

Precies wat een jurist doet als je als aannemer inschrijft op een geïntegreerd bouwproject. Dat is een bouwproject waarbij je als aannemer verantwoordelijk bent voor voor het ontwerp én de uitvoering. Of voor nog méér aspecten die bij de traditionele bouwprojecten de verantwoordelijkheid zijn van de opdrachtgever, zoals de financiering, het onderhoud en de exploitatie. Traditionele bouwprojecten zijn overzichtelijk. De opdrachtgever zegt wat hij wil en hoe hij het wil.

Geïntegreerde bouwprojecten zijn vaak een stuk ingewikkelder dan traditionele bouwprojecten. Om de volgende redenen:

1. De opdrachtgever vraagt om een functionele prestatie van een systeem, een product of een dienst gebaseerd op eisen. Hij vraagt om een bepaald resultaat, maar zegt niet precies wat hij noch hoe hij het wil
2. De opdrachtgever legt ontwerp- en andere risico’s bij de aannemer. Regelmatig óók risico’s die de aannemer niet kan beïnvloeden
3. De opdrachtgever wijkt in zijn uitvraag vaak af van toepasselijke model-bouwvoorwaarden. Als zijn afwijkingen op zijn aanvullingen niet zorgvuldig zijn geformuleerd ontstaan onduidelijkheden. Het wordt voor de aannemer moeilijker om te maken wat de opdrachtgever wil hebben
4. De aannemer heeft tijdens de aanbesteding beperkt tijd om de aanbestedingsdocumentatie te doorgronden. Hij moet binnen een vaste termijn zijn inschrijving indienen, zònder dat hij op gelijke voet kan onderhandelen
5. Het bouwproces wordt steeds ingewikkelder. Bouwpartijen zijn steeds meer gespecialiseerd, waardoor meer bouwpartijen als onderaannemers ofopdrachtnemers bij het bouwproces zijn betrokken.
6. Bouwwerken moeten aan steeds strengere functionele en technische eisen voldoen

In vergelijking met de traditionele bouwprojecten vergt een geïntegreerd bouwproject veel méér inspanning en voorbereiding van de aannemer. Tijdens de aanbesteding en daarna, tijdens de uitvoering.

Toch komt het in de praktijk regelmatig voor dat een aannemer kiest voor een zo klein mogelijk tenderteam. Zonder jurist. En dat is zonde. Zonde van het geld.

Faalkosten

Faalkosten zijn vermijdbare kosten. Volgens het Bouwkennis Jaarrapport bedroegen de faalkosten in de bouw in 2015 gemiddeld 28% van de aanneemsom.

Ik geef een voorbeeld:

Bij een aanneemsom van €1 miljoen, heb je het dan over €280.000,- aanfaalkosten. Afgezet tegen een winst van 1 à 2% over de aanneemsom dus €10.000,- à €20.000,- heb je het over een negatieve opbrengst van €260.000,- of €270.000,-

De oorzaken van faalkosten zijn:

1. Te weinig aandacht voor de beste bouworganisatievorm tijdens de voorbereiding van het project, waardoor de eigen projectorganisatie niet op orde is.
2. Te optimistisch inschrijven op een aanbesteding
3. Het onvoldoende back to back-contracteren met onderaannemers, waardoor de opdrachtnemer zijn aansprakelijkheid niet of onvoldoende doorlegt aan zijn onderaannemers
4. Onvoldoende coördinatie van onderaannemers en toeleveranciers
5. Onvoldoende communicatie tussen de partijen in de bouwketen, waardoor de ene partij soms niet weet wat de andere doet
6. Wijzigingen die niet of niet goed aan de partijen in de bouwketen worden doorgegeven.

Waarom heb je juridische hulp nodig tijdens de aanbesteding?

Omdat het loont.

Een jurist helpt met het voorkomen van faalkosten. Hij voorkomt ze en vermindert ze.

Ja, maar dat soort kosten kan ik me niet veroorloven tijdens de aanbesteding, want ik wil zo laag mogelijk inschrijven

Begrijpelijk, maar dat is pennywise and poundfoolish. Als de problemen tijdens de uitvoering straks zo groot zijn dat alsnog een jurist nodig is, zijn kosten hoger, omdat ze verder doorwerken in de bouwketen.

Leuk verhaal, maar volgens mij is het alleen maar goed voor juristen zelf

Dat is een misvatting. Uitgaande van faalkosten van 28% levert het voorkomen en verminderen van faalkosten veel méér op dan de winst van 1% à 2% over de aanneemsom.

Bovendien is het voorkomen en verminderen van faalkosten goed voor allepartijen bij het bouwproject. Het bouwproces en de communicatie met de opdrachtgever en de andere partijen in de bouwketen verlopen soepeler, omdat de organisatie en de documentatie op orde zijn.

En nu:

Wees dus niet pennywise en poundfoolish. Verminder je faalkosten. Stel een goed tenderteam samen en schakel op tijd juridische hulp in.

U las een artikel van Ottilie Laan

Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.

Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen

Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?

Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.

U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.