Je schakelt een onderaannemer in voor de uitvoering van het werk. Maar wanneer betaal je hem? Als hij een factuur stuurt of pas wanneer je zelf betaald bent? En als je op tijd moet opleveren, hoe zorg dat je onderaannemer op tijd aan jou oplevert? Denk ook aan je verplichtingen onder de Wkb. Je opdrachtgever wil graag een opleverdossier. Krijg jij dat dan ook van je onderaannemer?
In een eerder blog schreef ik over back-to-back-contracteren: wat het is en waarom een simpele verwijzing als “waar opdrachtgever staat, moet hoofdaannemer worden gelezen” vaak tot juridische problemen lijdt.
In dit blog geef ik 10 praktische tips voor contracteren met onderaannemers onder de Wkb.
Contracteren met onderaannemers
Als je een deel van het werk laat uitvoeren door een onderaannemer, ben je een tussenschakel tussen je opdrachtgever en je onderaannemer. De hoofd- en onderaannemingsovereenkomst zijn twee losse overeenkomsten. Om problemen te voorkomen moeten beide overeenkomsten zoveel mogelijk op elkaar aansluiten. Sluiten die niet op elkaar aan, dan kun je juridisch en financieel klem komen te zitten tussen je opdrachtgever en je onderaannemer.
Ik geef een voorbeeld:
Een aannemer betaalt aan zijn opdrachtgever een vertragingsboete van 2.000 euro per kalenderdag voor vertraging die zijn onderaannemer heeft veroorzaakt. De algemene voorwaarden van de onderaannemer sluiten aansprakelijkheid voor indirecte schade uit. De vertragingsboete is volgens de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) indirecte schade RvA d.d. 10 maart 2026 nr. 37.867. De aannemer draaide dus op voor de schade die zijn onderaannemer heeft veroorzaakt.
1. Zorg voor concrete en specifieke back-to-back clausules
Uit jurisprudentie van de RvA volgt dat een algemene back-to-back clausule in de praktijk vaak niet voldoet en verplichtingen uit de hoofdaannemingsovereenkomst daardoor niet gelden voor de onderaannemer. Leg bepalingen uit de (hoofd)aannemingsovereenkomst dus uitdrukkelijk en specifiek door in de (onder)aannemingsovereenkomst.
Bijvoorbeeld zo:
“Op de onderaannemingsovereenkomst zijn de volgende artikelen uit de hoofdaannemingsovereenkomst van toepassing, voor zover de onderaannemingsovereenkomst niet van deze artikelen afwijkt. De artikelen in deze lijst [en de volgende contractstukken] zijn van toepassing op de onderaannemingsovereenkomst:
- artikel A .meer- en minderwerk
- artikel B. geschillenregeling
- de technische omschrijving van datum X etc. etc."
2. Wanneer betaal je je onderaannemer?
Spreek af wanneer je je onderaannemer betaalt: wanneer hij je een factuur heeft gestuurd of pas wanneer opdrachtgever jou heeft betaald.
3. Waarom je onderaannemer eerder oplevert
Moet je het werk op een bepaalde datum opleveren? Spreek dan af dat je onderaannemer zijn werk ruim voor die datum aan jou heeft opgeleverd.
4. En gebreken na oplevering eerder herstelt
Spreek niet alleen een eerdere opleverdatum af, maar koppel daaraan ook een termijn voor herstel van gebreken na oplevering. Zo weet je zeker dat je onderaannemer zijn werk op tijd heeft opgeleverd en gebreken heeft hersteld voordat je het werk zelf moet opleveren.
5. Inschakelen kwaliteitsborger en bouwmelding
Bij een bouwwerk in gevolgklasse 1 heb je een kwaliteitsborger nodig. De Wkb laat open wie de kwaliteitsborger inschakelt. Dat kunnen alle partijen zijn bij een bouwproject. Zonder kwaliteitsborger kun je geen bouwmelding doen en niet starten met de bouw.
Ook voor de bouwmelding schrijft de Wkb niet voor wie die moet doen. Degenen die er belang hebben bij hebben, kunnen de bouwmelding doen. Dat kan zijn de initiatiefnemer / opdrachtgever, de (onder)aannemer of een gemachtigde van een van hen zoals een architect. Vaak is het de initiatiefnemer / opdrachtgever die de bouwmelding doet, maar dat is geen gegeven. Spreek op tijd af wie de kwaliteitsborger inschakelt en de bouwmelding doet. Zo voorkom je vertraging bij de start van de bouw.
6. Dossier bevoegd gezag en opleverdossier
Afhankelijk van de situatie moet je soms twee dossiers aanleveren: het dossier bevoegd gezag met ‘as built’-informatie zoals revisietekeningen, keuringsrapporten, garantiebewijzen en andere relevante documentatie over onder meer constructieve veiligheid, ventilatie, energie en brandveiligheid.
Spreek met je onderaannemer af dat hij jou deze informatie op tijd geeft voor zijn gedeelte van het werk. Verstrek je een opleverdossier? Spreek dan ook af dat je de benodigde informatie van je onderaannemer ontvangt. Zo ontstaat er geen vertraging en voldoe je op tijd aan je verplichtingen aan je opdrachtgever.
7. Sluiten de algemene voorwaarden op elkaar aan?
Is de hoofdaannemingsovereenkomst een geïntegreerd contract waarop de UAV-GC 2005 van toepassing zijn en de onderaannemingsovereenkomst een traditioneel contract is waarop de UAV 2012 van toepassing zijn? Dan sluiten de algemene voorwaarden niet op elkaar aan. Ga na welke voorwaarden van toepassing zijn op de hoofdaannemingsovereenkomst en voorkom dat de voorwaarden van je onderaannemer daarmee in strijd zijn.
8. Sluit de geschillenregeling aan bij die van je onderaannemer?
Hebben beide overeenkomst een andere geschillenregeling waarbij de hoofdaannemingsovereenkomst de rechtbank bevoegd verklaart? Dan is het risico dat je je onderaannemer niet in vrijwaring kunt oproepen in een procedure bij de rechtbank en je bij de RvA een aparte procedure moet starten tegen je onderaannemer.
Zorg dat de geschillenregeling in de hoofd- en onderaannemingsovereenkomst op elkaar aansluiten. Is de RvA bevoegd volgens de hoofdaannemingsovereenkomst? Neem die bevoegdheid dan ook op in de onderaannemingsovereenkomst.
9. Eindigt de onderaannemingsovereenkomst als de hoofdaannemingsovereenkomst eindigt?
Spreek met je onderaannemer af dat de onderaannemingsovereenkomst eindigt als de hoofdaannemingsovereenkomst eindigt.
Spreek je niets af? Dan loop je het risico dat je de onderaannemingsovereenkomst nog moet nakomen, terwijl de hoofdaannemingsovereenkomst is geëindigd. Spreek daarom met je onderaannemer af dat de onderaannemingsovereenkomst eindigt zodra jouw overeenkomst met je opdrachtgever eindigt.
10. Afstand retentierecht onderaannemer
Opdrachtgevers vereisen vaak dat je afstand doet van je retentierecht om te voorkomen dat je de bouw stillegt. Doe je afstand van je retentierecht? Vergeet niet om met je onderaannemer – en hij met zijn onderaannemer(s) - dezelfde afspraak te maken. Zo voorkom je dat een onderaannemer verderop in de keten het werk mag stilleggen.
Contracteer uitdrukkelijk en specifiek met onderaannemers
Gebruik niet klakkeloos een algemene back-to-back clausule om afspraken uit je overeenkomst met je opdrachtgever door te leggen aan je onderaannemer. Contracteer specifieke en uitdrukkelijk back-to-back waar het kan en maak aparte afspraken over onderwerpen waar dat niet kan. Informeer je onderaannemer over de hoofdaannemingsovereenkomst en geef hem een kopie van de stukken die voor de onderaannemingsovereenkomst relevant zijn.
U las een artikel van Ottilie Laan
Als advocaat bouw- en vastgoedrecht ondersteun ik professionele opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.
Meer informatie:
Specialisaties en dienstverlening
Vrijblijvend contact opnemen
Nieuwe artikelen direct per e-mail ontvangen?
Meldt u dan hieronder aan voor mijn nieuwsbrief.
U kunt zich altijd eenvoudig met één klik afmelden.
