De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Waarom de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen het probleem van de verborgen gebreken (nog) niet oplost

W

Onder het nieuwe kozijn zat opeens een roestbruin plekje. Bij de oplevering 13 maanden geleden zag de muur er goed uit. ‘Geen zorgen mevrouw, dat is nog wat bouwvocht. Dat trekt vanzelf weg’.

3 weken later was het roestbruine plekje veranderd in een muf en schimmelig abces.

‘Tja, het helpt natuurlijk ook niet dat u die gevel nog niet hebt laten stuccen’.

De vochtplek werd groter en groter, ook nadat de gevel was gestuct.

‘Het spijt me voor u, maar ik kan u niet helpen. Misschien ligt het aan de afwerking van de gevel. Daar staan wij buiten. Wij hebben ons werk goed gedaan.’

Typisch een aannemer. Bij schade door verborgen gebreken ligt het altijd aan een ander. Of heeft de aannemer gelijk en moet zijn opdrachtgever de schade zelf dragen?

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken nu

Juridisch is het een ingewikkeld verhaal. Daarom is er ook zoveel jurisprudentie over dit onderwerp. Geen casus is hetzelfde. In vergelijkbare gevallen is iets de ene keer wél een (verborgen) gebrek waarvoor je aansprakelijk bent en de andere keer weer niet.

Wanneer ben je aansprakelijk?

Volgens het burgerlijk recht is een dader niet altijd aansprakelijk voor de schade van het slachtoffer. Als de schade het gevolg is van een onrechtmatige daad van de dader, en als hij die daad heeft veroorzaakt, moet de dader de schade vergoeden. In andere gevallen niet. Dan moet het slachtoffer de schade zelf dragen.

Bij een wanprestatie komt de dader zijn afspraak toerekenbaar niet na.

In afwijking van de wet mag je in bouwvoorwaarden of bij overeenkomst afwijken van de wettelijke regeling voor aansprakelijkheid. Je mag afspreken dat je niet of minder aansprakelijk bent, of dat je de schade niet hoeft te vergoeden. Dat gebeurt vaak in exoneratieclausules.

Soms bepaalt de wet dat je vanaf een bepaald moment niet meer aansprakelijk bent, zoals nu het geval is bij verborgen gebreken na oplevering.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering

Na de oplevering is de aannemer volgens de wet niet meer aansprakelijk voor verborgen gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs niet hoefde te ontdekken. Ook niet als de aannemer dat gebrek heeft veroorzaakt.

Daarbij is cruciaal of de opdrachtgever deskundig was. Hoe deskundiger, hoe eerder hij het gebrek had moeten ontdekken.

Als je het gebrek niet tijdens de oplevering hebt ontdekt, terwijl dat wel had gekund, gaat de rechter ervan uit dat je dat gebrek hebt geaccepteerd.

Bovendien eist de wet dat je op tijd klaagt bij de aannemer.

Wat is een gebrek of tekortkoming?

Volgens de rechtspraak is een gebrek een fysieke tekortkoming aan het bouwwerk.

Een tekortkoming is het niet nakomen van je verplichtingen uit een overeenkomst.

Bij de bouw van een appartementencomplex in Utrecht had de aannemer de kopers beloofd dat zij het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw zouden krijgen. Ruim een jaar na de oplevering, klaagden de kopers bij de aannemer dat ze het Politiekeurmerk nog steeds niet hadden gekregen.

De aannemer verweerde zich met de stelling dat het niet verstrekken van het Politiekeurmerk niet als gebrek op het proces-verbaal van oplevering stond vermeld én dat de kopers te laat hadden geklaagd. Volgens de arbiters was het niet verstrekken van het Politiekeurmerk geen gebrek. Wel een tekortkoming, waarvoor de aannemer aansprakelijk was.

De kopers van hetzelfde appartementencomplex verweten de aannemer ook dat het ventilatiesysteem in de appartementen stank-en geluidsoverlast veroorzaakte. Volgens de aannemer was dat ook geen verborgen gebrek waarvoor hij aansprakelijk was. Want de kopers hadden te laat geklaagd over de overlast: pas 6 maanden ná de onderhoudstermijn. De arbiters waren met de aannemer eens dat geen sprake was van een verborgen gebrek.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Volgens de wetgever kan de aannemer onder het nieuwe stelsel voor kwaliteitsborging zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken niet meer ontlopen door naar een ander te wijzen. Hij is en blijft het aanspreekpunt voor de bouwkwaliteit.

De aannemer is straks ook aansprakelijk voor verborgen gebreken. Maar dan voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.

Hiermee is het begrip ‘verborgen gebrek’ volgens de wetgever eenduidig geformuleerd.

Het artikel is van dwingend recht voor particuliere bouwconsumenten. Je kunt je voor de particuliere bouwconsument geen nadelige afspraken maken die afwijken van dit artikel. Met professionele bouwconsumenten kan dat wel, maar alleen als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

Maar zo eenduidig is de formulering van het begrip ‘verborgen gebrek’ niet

Het nieuwe wetsartikel vertelt nog steeds niet wat een gebrek is. Het omschrijft net als nu alleen wanneer iets een gebrek is.

Op basis van het nieuwe wetsartikel kan de aannemer net als bij het ontbrekende Politiekeurmerk van de bewoners van het appartementencomplex in Utrecht, op 3 gronden betogen dat hij niet aansprakelijk is voor het verborgen gebrek:

  1. Het gestelde gebrek is geen gebrek
  2. Het gebrek is wel ontdekt, dus het is niet verborgen
  3. Het gebrek ontdekt, maar niet aan hem toe te rekenen

Verder maakt de nieuwe regeling voor verborgen gebreken niet duidelijk wie de bewijslast draagt van het verborgen gebrek: de aannemer of de opdrachtgever?

En wat als de opdrachtgever het gebrek wel heeft ontdekt, maar het staat niet op het proces-verbaal van oplevering?

Dan moet de opdrachtgever bewijzen dat het ging om een verborgen gebrek bij de oplevering, terwijl de aannemer als verweer kan aanvoeren dat het gebrek was ontdekt en hij niet aansprakelijk is.

Okee, maar als de aannemer niet aansprakelijk is voor het verborgen gebrek, wie is het dan wel?

Degene die de fout heeft gemaakt, en die daarvoor aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad of wanprestatie.

Dat kan iedere partij in de bouwketen zijn. Of meerdere partijen samen als ze hoofdelijk aansprakelijk zijn. Bijvoorbeeld de aannemer of de onderaannemer, maar straks ook de toelatingsorganisatie, de instrumentaanbieder of de kwaliteitsborger. Of de bouwconsument zelf, als hij de aannemer een verkeerd ontwerp geeft om uit te voeren.

Maar het is toch de bedoeling van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen dat ik de aannemer kan aanspreken als ik geen bouwkwaliteit krijg?

Dat wel. Maar de nieuwe wet regelt niet dat je net als in het consumentenrecht recht hebt op een deugdelijk product en de verschillende schakels in de keten kunt aanspreken als dat niet zo is. De wetswijziging sluit geschillen ook niet uit.

Bovendien is de aannemer niet aansprakelijk voor fouten waarvoor een ander aansprakelijk is.

En hoe krijg ik dan de bouwkwaliteit die ik mag verwachten?

De wetgever kan het begrip verborgen gebrek duidelijker maken door het concreet te definiëren volgens het advies van het Instituut voor Bouwrecht: een verborgen gebrek is een gebrek dat niet is genoteerd op het proces-verbaal van oplevering. Daarmee is ook het probleem van de bewijslast opgelost. Ook kan de wetgever kiezen voor het begrip tekortkoming in plaats van voor gebrek. Dat is een verbetering voor de bouwconsument, want dan is de aannemer niet alleen voor fysieke gebreken aansprakelijk maar ook voor niet-fysieke gebreken zoals het ontbreken van het Politiekeurmerk.

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen zorgt voor toezicht op alle bouwactiviteiten vanaf de start tot en met de oplevering en zorgt zo voor meer bouwkwaliteit. De aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken is een prikkel om meer bouwkwaliteit te leveren.

Geschillen kun je ook voorkomen door het goed voorbereiden van je bouwproject. Bedenk welke partijen een rol spelen bij de bouw. Regel het contractueel zó dat niet alleen de aannemer, maar alle partijen in de bouwketen instaan voor de bouwkwaliteit.

Over de auteur

Ottilie Laan

Ottilie Laan is bouw- en vastgoedadvocaat bij Blumstone advocaten. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Bel Ottilie op 020 - 612 18 06.

Plaats een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

De Bouwadvocaat Bouw- en vastgoedadvocaat. Voorkomt faalkosten.

Categorieën

Tags